Rechtsthemen

8. Ausschlussfristen

Häufig sind in Arbeitsverträgen Ausschlussfristen für die Geltendmachung von Rechten oder Pflichten vorgesehen. Solche Ausschlussfristen können vorsehen, dass nach einem gewissen Zeitablauf eine zuwenig gezahlte Vergütung nicht mehr geltend gemacht werden kann. Das gleiche gilt für die Geltendmachung von nicht genommenen Urlaubsansprüchen oder der Begleichung von Überstunden. Hat der Arbeitsnehmer die Arbeitsvertraglich regelten Ausschlussfristen übersehen, führt dies dazu, dass der Anspruch unwiederbringlich verloren ist und auch vor dem Arbeitsgericht nicht mehr geltend gemacht werden kann.

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9. Beginn des Arbeitsverhältnisses

10. Sondervergütung, Tantieme, Gratifikation

11. Lohnfortzahlung

12. Nebentätigkeit

13. Pfändungsklauseln, Abtretungsverbote

14. Urlaubsanspruch

15. Wettbewerbsverbot

16. Steuerliche Regelungen

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Nutzung der Mietsache

Großes Ärgernis bereiten Vermietern vermeintlich tierliebe Mieter, die von Balkonen oder um das Mietobjekt herum Vögel füttern, und dadurch u. a. Spatzen, Tauben oder auch streunende Katzen, anlocken. Nach Ansicht des Landgerichts Hamburg, ist das Füttern fremder Katzen bereits über einen Zeitraum von zwei Wochen unzulässig (LG Hamburg, Az.: 307 S 2/01). Da von Tauben Verunreinigungen und damit Gesundheitsgefahren ausgehen, ist das Füttern von Tauben grundsätzlich untersagt. Ein entsprechendes Verbot im Mietvertrag ist daher auch zulässig. Allerdings gehört es zur vertragsgemäßen Nutzung einer Wohnung oder des damit verbundenen Balkonen, zur Winterzeit Singvögel zu füttern; der Vermieter kann diese Fütterungen nicht untersagen. Die Fütterung kann dabei durch das Ausstreuen von entsprechendem Vogelfutter oder das Bereithalten von Vogelhäuschen erfolgen.

  

Räumung bei verschwundenem Mieter

Nicht selten entziehen sich Mieter der Mietzahlung und späteren Räumung durch spurloses Verschwinden. Dabei lassen Mieter häufig Unrat und Möbel in den Mieträumen zurück. Für den Vermieter entsteht dadurch eine zwiespältige Situation, da die Zustellung einer Mietzinsklage oder einer Räumungsklage mangels Wohnsitz des Mieters vereitelt wird. Die rechtlich mögliche öffentliche Zustellung führt zu einer zeitlichen Verzögerung und da das folgende Versäumnisurteil wie auch die Räumung durch den Gerichtsvollzieher ebenfalls öffentlich zugestellt werden müssen, weiteren zeitlichen Verzug bedeuten, entsteht nicht selten ein Mietausfallschaden von regelmäßig 6 - 8 Monatsmieten. Hinzu kommen die Kosten für die Räumung durch den Gerichtsvollzieher, die sich selten unter 1.000 € und häufig im Bereich über 3.000 € bewegen. Da der Vermieter diese Kosten vorschießen muss und nicht darauf vertrauen kann, dass eine Erstattung des Mieters durchgesetzt werden kann (vgl. LG Koblenz, Urteil v. 17.04.2006, Az.: 2 T 237/06), kommen Vermieter in dieser Situation häufig zu dem Schluss, dass eine eigenmächtige Räumung günstiger ist. Die eigenmächtige Räumung führt allerdings dazu, dass der Mieter einen Anspruch aus „verbotener Eigenmacht“ gegen den Vermieter hat; strafrechtlich liegt ggf. sogar Hausfriedensbruch vor. Rechtfertigungsgründe durch Selbsthilfe oder Notstand lehnen die Gerichte in solchen Fällen regelmäßig ab.
 
Sollen Sie derartige Probleme Mitmietern haben, so sprechen Sie uns bitte gerne an. Beachten Sie bitte bei eigenen Maßnahmen, dass sie im Falle einer eigenmächtigen Räumung die geräumten Gegenstände auf keinen Fall zerstören oder veräußern dürfen, sollen diese so lange aufbewahren müssen, ist das Schicksal des Mieters geklärt ist.

Finanzschwacher Mieter

Das Landgericht Bonn hatte sich damit zu beschäftigen, ob ein Mieter von sich aus den Vermieter auf das über sein Vermögen eröffnete Insolvenzverfahren und auf seine angespannten Vermögensverhältnisse hinweisen muss (Az.: 6 T 312/05). Der Vermieter hatte das Mietverhältnis wegen arglistiger Täuschung angefochten, als sich neben dem Insolvenzverfahren herausstellte, dass bereits das vorherige Mietverhältnis wegen Zahlungsrückständen beendet worden war. Das Landgericht gab dem Vermieter recht, weil der Mieter mit Unterzeichnung des Mietvertrages konkludent zum Ausdruck gibt, dass er den Mietzins zahlen können.

Tierhaltung

Das Landgericht Krefeld hat als Berufungsgericht entschieden, dass Tierhaltungsverbote mit Erlaubnisvorbehalt in einem Formularmietvertrag grundsätzlich zulässig sind. Die Vereinbarung eines so genannten Erlaubnisvorbehaltes führt dazu, dass der Vermieter nach seinem freien Ermessen entscheiden kann, ob er im Einzelfall dem Mieter die Tierhaltung gestattet oder nicht.
 
Das Landgericht Krefeld hat in diesem Fall die Revision zugelassen, sodass möglicherweise der Bundesgerichtshof über das formularvertragliche Tierhaltungsverbot mit Erlaubnisvorbehalt entscheiden wird. 

Schäden – Abzug neu für alt

Das Amtsgericht Steinfurt hat mit Urteil vom 20.12.2006 (AZ.: 4 C 168/05) zu Schäden durch den Mietgebrauch entscheiden müssen. Im vorliegenden Fall war sowohl das Parkett in Mitleidenschaft gezogen worden und wurde wegen angeblicher Wasserschäden durch Blumentöpfe vom Vermieter nach einer Nutzungsdauer von 8 ½ Jahren abgeschliffen; zudem war am Laminatboden in einem anderen Raum ebenfalls ein Schaden festgestellt worden, hier nach einer zehn jährigen Nutzung. Basierend auf dem Gutachten eines Sachverständigen hat das Amtsgericht Steinfurt entschieden, dass ein Laminatboden eine zehn jährige Lebensdauer im Regelfall hat. Danach kann der Vermieter unter Anrechnung der dem alten Laminatboden bereits in wohnenden Abnutzung nur einen um die bisherige Lebensdauer entsprechend reduzierten Betrag verlangen. Hinsichtlich der Schäden am Parkett hat das Amtsgericht Steinfurt festgestellt, dass Parkettboden eine Lebensdauer von 10 – 15 Jahren, somit eine mittlere Lebensdauer von 12,5 Jahren hat, nach der es regelmäßig abgeschliffen werden muss. Bei einer bereits über acht jährigen Nutzung seit dem letzten Abschleifen kann der Vermieter danach allenfalls nur noch ein drittel der für das Abschleifen erforderlichen Kosten verlangen.

Verwirkung

Mit Urteil vom 18.10.2006 hat der BGH (Az.: XII ZR 33/04) seine bisherige Rechtsprechung zur Verwirkung eines Rechts zur fristlosen Kündigung wegen eines Sachmangels für das seit dem 01.09.2001 geltende Mietrecht aufgegeben. Bis zu Mietrechts Reformen wurde in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. davon ausgegangen, dass bei vorbehaltsloser Zahlung der vollen Miete über einen Zeitraum von sechs Monaten nicht nur das Recht auf Minderung, sondern auch das auf außerordentliche Kündigung, ausgeschlossen war. Der BGH geht seit der Mietrechtsreform nicht mehr davon aus, dass eine planwidrige Regelungslücke für den Fall besteht, dass der Mieter trotz der Möglichkeit zur Minderung oder fristlosen Kündigung vorbehaltlos die Miete weiter zahlt. Damit können sich Vermieter nun nicht mehr sicher sein, dass Mieter trotz vorbehaltsloser Mietzahlung keine Minderungsrechte bzw. das Recht auf fristlose Kündigung mehr geltend machen. Für die Mieter eröffnet diese Entscheidung im weiteren Verlaufe des Mietverhältnisses ggf. auch ältere Minderungsansprüche noch geltend zu machen oder gleichwohl die Kündigung zu erklären. Der Vermieter kann hier nur vorbeugen, wenn er jede Mangelbeseitigung abnehmen lässt und einen Vertrauenstatbestand schafft, nachdem er nicht mehr mit einer fristlosen Kündigung oder Minderungen rechnen musste.
 

Störung durch Dritte

Das Mietverhältnis kann auch durch Dritte beeinträchtigt werden. So steht dem Mieter unter anderem ein Minderungsrecht zu, wenn beispielsweise erhöhte Lärmemmissionen durch eine Baustelle oder krakelende Nachbarn die Ruhe des Mietobjektes beeinträchtigen. Im Falle unberechtigter Störungen durch Dritte kann der Vermieter die Mietminderung des Mieters vom Dritten ersetzt verlangen. Aus diesem Grunde muss der Mieter den Vermieter unverzüglich darauf hinweisen, wenn die Störung beendet wurde. In einem von dem Amtsgericht Berlin Mitte zu entscheidenden Fall (Az.: 5 C 550/05) hatte der Mieter diese Mitteilung unterlassen und wurde daher zum Schadensersatz für die vom Vermieter unnötig erhobene Klage verurteilt. Damit musste der Mieter allerdings nur anteilige Verfahrenskosten tragen, weil dem Vermieter insofern ein Mitverschulden zugerechnet wurde, weil er es versäumt hatte, vor der Klageerhebung gegen den Dritten das weitere Bestehen der Störung zu überprüfen.

Presse: GmbH-Geschäftsführern droht schärfere Haftung
Justizministerium: Keine Entscheidung gefallen (mit Ministeriumssprecher)

Berlin, 5. April (AFP) - Geschäftsführern finanziell angeschlagener GmbHs droht nach einem Pressebericht eine verschärfte Haftung. Gläubigern könne es künftig erleichtert werden, sich am Geschäftsführer einer GmbH schadlos zu halten, berichtete das "Handelsblatt" (Mittwochausgabe) unter Berufung auf ein Papier zur Reform des GmbH-Gesetzes aus dem Bundesjustizministerium. Ein Ministeriumssprecher sagte, in der Frage sei noch "keine Entscheidung gefallen". Es handele sich bei dem Papier nicht um einen vorläufigen Gesetzentwurf, sondern um die Stellungnahme von Experten, die jetzt diskutiert werde. "Es gibt noch keinen fertigen Referentenentwurf" für ein Gesetz, betonte der Sprecher.

 

Bisher musste ein GmbH-Geschäftsführer erst für Zahlungen ab dem Zeitpunkt haften, zu dem die GmbH insolvent wird. Künftig solle die Haftung schon einsetzen, sobald das Unternehmen in die Krise gerät, hieß es in dem Bericht. Nur wenn der Chef beweisen könne, dass die Zahlungen "mit der Sorgfalt eines ordentlichen Geschäftsleiters vereinbar" waren oder er die Krise nicht erkennen konnte, bliebe er von der Haftung verschont.


Laut "Handelsblatt" sollen Gläubiger nach dem Papier auch besser vor so genannten "Firmenbestattern" geschützt werden, die gescheiterte GmbHs ausplündern und dem Zugriff der Gläubiger und des Insolvenzrechts entziehen. Geplant sei auch, die Gründung von GmbHs zu erleichtern und das bisherige Mindeststammkapital von 25.000 Euro abzusenken. Der endgültige Referentenentwurf für das neue Gesetz soll laut "Handelsblatt" im April vorgelegt und vor der Sommerpause im Kabinett beschlossen werden. In Kraft treten solle das Gesetz am 1.1.2006.

Der Arbeitsvertrag

Jeder Arbeitnehmer hat irgendwann in seinem Leben einmal einen Arbeitsvertrag unterschrieben. Nicht immer spiegelt der unterzeichnete Arbeitsvertrag, der dem Arbeitsverhältnis zu Grunde liegt, die tatsächlichen Gegebenheiten wieder. So ändert sich das Arbeitsverhältnis häufig im Laufe der Zeit durch Übernahme von neuen Aufgaben, stillschweigende Regelungen, aber auch durch Änderungen von Tarifverträgen, Betriebsvereinbarungen und letztlich gesetzliche Änderungen.

Dennoch bedeutet der Arbeitsvertrag nicht zuletzt im Streit mit dem Arbeitgeber die Basis für die arbeitsrechtliche Auseinandersetzung. Nur der Arbeitnehmer, der seine Rechte und die vertraglichen Regelungen kennt, hat die Möglichkeit, im Vorfeld die Grundlagen für ein erfolgreiches Arbeitsverhältnis zu legen.

I. Die gesetzliche Regelung

1. Das Arbeitsverhältnis 

a) Dienstvertragsrecht, §§ 611 - 630 BGB

b) Gesellschaftsrecht

c) Geschäftsbesorgungsvertrag

d) Auftragsrecht

e) Dienstverschaffungsvertrag

2. Abgrenzung zur Selbständigkeit

3. Angestellte und Arbeiter

4. Leitende Angestellte

5. Gesetzliche Vergütung, § 612 BGB

6. Betriebsübergang, § 613 BGB

7. Beendigung des Arbeitsverhältnisses

a) Kündigungsfrist

b) Schriftform

8. Sonstige Schutzpflichten 

II. Vertragliche Vereinbarungen

1. Vertragsverhandlungen

2. Befristetes Arbeitsverhältnis

3. Probezeit

4. Kündigungsfristen

5. Arbeitsort

6. Arbeitszeit

7. Tätigkeitsbereich

8. Ausschlussfristen

9. Beginn des Arbeitsverhältnisses

10. Sondervergütung, Tantieme, Gratifikation

11. Lohnfortzahlung

12. Nebentätigkeit

13. Pfändungsklauseln, Abtretungsverbote

14. Urlaubsanspruch

15. Wettbewerbsverbot

16. Steuerliche Regelungen

Informationen zur Kündigungsschutzklage finden Sie hier:

Der Kündigungsschutzprozess

1. Das Kündigungsschutzgesetz

2. Kündigungsarten

3. Die Sozialauswahl

4. Der Kündigungsschutzprozess

5. Checkliste: Unterlagen/Infos zur Kündigungsschutzklage

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