Rechtsthemen

Der Praxisverkauf ist für den Arzt ein einschneidender Schritt. Regelmäßig bedeutet es für den verkaufenden Arzt die Einleitung des Ruhestandes. Die Praxis, die über Jahrzehnte aufgebaut wurde, ist bei den Patienten eingeführt und bekannt und genießt hohes Ansehen bei den in der Umgebung wohnenden Menschen. Neben der Aufgabe der beruflichen Tätigkeit bedeutet der Praxisverkauf für den ausscheidenden Arzt auch, die Mitarbeiter, die ihn teilweise über Jahre oder Jahrzehnte begleitet haben, einem Nachfolger anzuvertrauen.

 

Neben steuerlichen Aspekten bildet beim Praxisverkauf vor allem die finanzielle Bewertung der Praxis eine Herausforderung, da neben dem Inventar, den sog. Assets, auch der immaterielle Wert der Praxis, der sog. „Goodwill“, bewertet werden muss.

Da die meisten Regionen für einzelne oder alle Vertragsarztsitze sog. geschützte Gebiete aufweisen, sind häufig Ausschreibungsverfahren zu beachten.

Zuletzt hängt es von Vertrauen und Bonität ab, welcher Erwerber den Zuschlag erhält.

 

Für den Praxiskäufer bedeutet der Praxiskauf den Schritt in die Selbständigkeit. Der Heiler wird zum Unternehmer und muss sich von diesem Zeitpunkt an im Wettbewerb beweisen. Da der Praxiskauf in den meisten Fällen kreditfinanziert erfolgt, ist neben den Mut zum wirtschaftlichen Risiko auch Besonnenheit und unternehmerische Weitsicht bei der Auswahl der geeigneten Praxis gefragt. Den Praxiskäufer sollte sich umfassend über rechtliche Besonderheiten von Arbeitsverträgen und Behandlungsverträgen (Z.B. für Privatpatienten), informieren. Arztpraxen werden gerade in kleineren Städten vom Praxisverkäufer häufig in eigenen Räumen beziehungsweise aus steuerlichen Gründen im Haus der Ehefrau betrieben. Da neben der Finanzierung der Praxis nicht zusätzlich noch die Immobilie erworben werden kann, sind Kenntnisse im Mietrecht für Praxiserwerber unumgänglich. Der Praxiskäufer sollte sich zudem über die rechtlichen Hintergründe von Leasingverträgen (z.B. hinsichtlich medizinischer Geräte oder Fahrzeuge) informieren.

Mit dem Schritt in die Selbstständigkeit muss der Praxiskäufer auch den kaufmännischen Bereich beherrschen sollte sich frühzeitig in Steuersachen beraten lassen.

 

Für den  Praxisverkauf sollte eine Vorlaufzeit von mindestens einem Jahr veranschlagt werden. Die Vorplanung sollte daher anderthalb bis zwei Jahre vor dem geplanten Praxisverkauf erfolgen.

Auch der Praxiskäufer sollte mindestens ein Jahr vor dem geplanten Erwerb mit der Planung beginnen. Bei Ausschreibungsverfahren empfiehlt es sich, sich bereits frühzeitig in die Listen für die Praxisnachfolge eintragen zu lassen, da auch die Wartezeit bei der Vergabe von Vertragsarztsitzen eine Rolle spielt.

 

Sind sich die Vertragspartner einig, muss ein detaillierter Kaufvertrag über die Praxis vereinbart werden. Standardverträge werden den individuellen Situationen der zu verkaufenden Praxis häufig nicht gerecht. So ist bereits danach zu differenzieren, in welche bestehenden Verträge der Praxiskäufer eintreten soll. Hier ist unter anderem an die Arbeitsverträge zu denken, die bereits qua Gesetz nach § 613a BGB auf den Praxiskäufer übergehen. Gegebenenfalls ist der Vermieter frühzeitig über den Praxisverkauf zu informieren, damit ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden kann. Zu klären ist weiterhin der Übergang von langfristigen Behandlungsverträgen bei Dauerpatienten.

Es empfiehlt sich daher eine Übergangszeit zu vereinbaren, in welcher der Praxisverkäufer parallel zum Praxiskäufer noch in der Praxis tätig ist, um auch das Vertrauen der Patienten in den Nachfolger zu stärken.

Bei der Praxisübergabe wie auch im Vorfeld des Kaufvertrages ist zu beachten, dass die Patientendaten zu schützen sind. Hier existiert umfassende Kasuistik, die im Praxiskaufvertrag beachtet werden muss, damit der Vertrag nicht bereits wegen Verletzung der schützenswerten Patienteninteressen unwirksam wird.   

 

Mindestangaben für die Abrechnung sind:

• eine Zusammenstellung der Gesamtkosten;
• die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel;
• die Berechnung des Anteils des Mieters;
• der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters;
• der Ausweis und ggf. Vorwegabzug der Kosten von Gewerberaum.

Die Abrechnung im Wohnraummietverhältnis muss innerhalb folgender Fristen erstellt werden:
1. Der Abrechnungszeitraum darf maximal ein Jahr betragen. Dies ist der Zeitraum, über den abgerechnet wird.
2. Die Abrechnungsfrist beträgt 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode; d.h. spätestens zum Ablauf dieser Frist muss die Abrechnung dem Mieter zugegangen sein.
3. Die Einwendungsfrist für den Mieter endet 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung

Die Folgen der verspäteten Abrechnung bestehen darin, dass  der Vermieter mit seinen Nachforderungen ausgeschlossen ist. Gleichzeitig bleibt er trotzdem zur Abrechnung verpflichtet, so dass der Mieter auf Rechnungslegung klagen kann. Der Mieter hat zudem ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen, bis eine ordnungsgemäße Abrechnung der vorherigen Zeiträume erstellt worden ist.

Ist eine fristgerechte Abrechnung nicht möglich, z.B. weil noch nicht alle Belege vorhanden sind, ist es zulässig, die Abrechnungsfrist zu überschreiten.
Eine Verpflichtung zur Teilabrechnung besteht danach nicht.
Teilabrechnungen sind nicht ausgeschlossen. Der Vermieter kann daher Teilabrechnungen vornehmen; ein Hinweis, dass es sich um eine Teilabrechnung handelt ist allerdings erforderlich.

Beispiel (BGH, Urteil v. 09.04.2008, Az.: VIII ZR 87/07):

Am 9. April 2008 hat der BGH in einem weiteren Urteil zu Betriebskostenabrechnung seine bisherige Rechtsprechung zur ordnungsmäßigen Abrechnung bestätigt (Az. VIII ZR 87/07). In dem aktuellen Fall war in der Betriebskostenabrechnung bei einzelnen Kostenarten die Umlage nach der Wohnfläche vorgenommen worden. Allerdings hatte der Vermieter die Quadratmeter an Wohnfläche mit der Anzahl der Monate, in welchen der Mieter das Objekt bewohnte, multipliziert, um eine der Wohnnutzung entsprechende zeitliche Abgrenzung zu erreichen. In der Erläuterung der Abrechnung las sich das so: „ Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche * Monate“. Daraus wurde eine Gesamtsumme von 3816,00 gebildet. Daneben hieß es „Ihr Anteil: 11760,00“; in der Zeile darunter war die Zahl „12“ aufgeführt.
Nach dem Ende der Abrechnungsfrist machten die Mieter geltend gemeint als die Betriebskostenabrechnung unverständlich sei. Der Bundesgerichtshof gab den Mietern recht. Nach Auffassung der obersten Bundesrichter erschließt es sich einen durchschnittlichen Mieter nämlich nicht, dass die unter „Gesamtsumme“ aufgeführte Zahl 3816,00 das Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von insgesamt 318 m² und den 12 Monaten des Jahres sein sollte, die das Gesamtobjekt vermietet wurde. Es wäre zudem nicht klar, dass sich unter der Angabe „Ihr Anteil: 1176,00“ das Produkt aus der Wohnfläche der von den Mietern angemieteten Wohnung von 98,00 m² und der Anzahl der 12 Nutzungs-Monate verbarg.
Damit war die Betriebskostenabrechnung nach Ansicht des Bundesgerichtshofes unverständlich und damit nicht ordnungsgemäß. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann allerdings eine nicht ordnungsgemäße Abrechnung nicht mehr korrigiert werden. Dies hat zur Folge, dass die Mieter die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung nicht leisten mussten. (BGH, Urteil v. 09.04.2008, Az.: VIII ZR 87/07).
 


Merkpunkte:

• Der Abrechnungszeitraum darf maximal ein Jahr betragen. Dies ist der Zeitraum, über den abgerechnet wird.
• Die Abrechnungsfrist beträgt 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode; d.h. spätestens zum Ablauf dieser Frist muss die Abrechnung dem Mieter zugegangen sein.
• Geht die Abrechnung nach Ende der Abrechnungsfrist zu, ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen, sofern er die verspätete Abrechnung verschuldet hat.
• Der Mieter kann auf Erteilung einer Abrechnung klagen.
• Der Mieter kann die Betriebskostenvorauszahlungen zurückbehalten bis eine Abrechnung erteilt ist

Sind im Mietvertrag die im Mietobjekt anfallenden Betriebskosten im Einzelnen aufgeführt und umlagefähig vereinbart, können neue, später entstehende Betriebskosten nur umgelegt werden, wenn im Mietvertrag ein entsprechender Vorbehalt vereinbart ist oder der Mieter zustimmt.


Sind Betriebskosten-Positionen einzeln aufgeführt und die jeweiligen Vorauszahlungen dahinter aufgeführt, wurde damit auch nur diese Positionen als umlagefähig vereinbart.


Kommen später noch weitere Betriebskosten-Positionen dazu, für die kein Vorauszahlungsbetrag eingetragen wurde, scheidet eine nachträgliche Umlage regelmäßig aus. 

Schriftform der Erlaubnis

Das AG Konstanz hat ein formular-vertragliches Tierhaltungsverbot für unwirksam erklärt, in welchem der Vermieter sich eine schriftliche Einwilligung in die Tierhaltung vorbehalten hatte (AG Konstanz, WuM 2007, 355). Nach Ansicht des Amtsrichters erweckt das Schriftformerfordernis unzulässigerweise den Eindruck, dass eine mündliche Erlaubnis unwirksam sei. In dem gleichen Verfahren wurde noch einmal bestätigt, dass das Verbot der Haltung von Kleintieren ebenfalls unwirksam ist.

 

 

Früher gab die II. Berechnungsverordnung die Definition der Betriebskosten vor. In Anlage 3 zu dieser Berechnungsverordnung waren einzelne Betriebskostenarten exakt aufgeführt.
Nunmehr ist die II. Berechnungsverordnung von der Betriebskostenverordnung abgelöst worden.
Betriebskosten definieren sich nach § 1 BetrKV wie folgt:

§ 1 BetrKV
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

Die Definition aus der Betriebskostenverordnung deckt sich dabei mit derjenigen in § 556 BGB.

Auch wenn die Betriebskosten nun gesetzlich definiert sind, so entsteht doch immer wieder Streit über die Subsumption einzelner Kosten unter den Begriff der Betriebskosten.


Merkpunkte:
Die wichtigsten Bestimmungsmerkmale für Betriebskosten sind:
• Kosten müssen tatsächlich entstanden sein.
• Die Kosten müssen durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Objektes und des Grundstückes bzw. seiner Anlagen u. Einrichtungen verursacht worden sein.
• Es muss sich um eine laufende Entstehung von Kosten handeln.
• Die Kosten müssen auf den Eigentümer oder Erbbauberechtigten zugeordnet sein.

Typische Betriebkosten sind:

• Grundsteuer
• Heizung
• Warmwasser, Kaltwasser, Abwasser
• Müllbeseitigung
• Ungezieferbeseitigung
• Gartenpflege
• Sach- und Haftpflichtversicherung
• Hauswart
• Aufzugskosten (auch für Erdgeschossmieter)

Vorsicht ist geboten, wenn die folgenden Betriebskosten umgelegt werden:

• Sperrmüllabfuhr
 nur, wenn sie regelmäßig erfolgt bzw. Vermieter Lagerplatz bereitstellt
• Verwaltungskosten
 nein: vgl. § 1 BetrKV
• Dachrinnenreinigung
 als „sonstige Betriebskosten“ nur bei Vereinbarung
• Wartung der Gegensprechanlage
• Anmietung eines Gastankes
 Ersparte Instandhaltungskosten, keine Umlage
• Kellerlampe, Energiesparlampen im Treppenhaus
 Dies sind Instandhaltungskosten, keine Umlage
• Kosten von Security-Personal, Doormen
 nur umlagefähig, wenn gesondert vereinbart 
• Grafiti-Entfernung als Gebäudereinigung
 nach AG Köln, WuM 2001, 515 keine Umlage

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