Mietrecht

Früher gab die II. Berechnungsverordnung die Definition der Betriebskosten vor. In Anlage 3 zu dieser Berechnungsverordnung waren einzelne Betriebskostenarten exakt aufgeführt.
Nunmehr ist die II. Berechnungsverordnung von der Betriebskostenverordnung abgelöst worden.
Betriebskosten definieren sich nach § 1 BetrKV wie folgt:

§ 1 BetrKV
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

Die Definition aus der Betriebskostenverordnung deckt sich dabei mit derjenigen in § 556 BGB.

Auch wenn die Betriebskosten nun gesetzlich definiert sind, so entsteht doch immer wieder Streit über die Subsumption einzelner Kosten unter den Begriff der Betriebskosten.


Merkpunkte:
Die wichtigsten Bestimmungsmerkmale für Betriebskosten sind:
• Kosten müssen tatsächlich entstanden sein.
• Die Kosten müssen durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Objektes und des Grundstückes bzw. seiner Anlagen u. Einrichtungen verursacht worden sein.
• Es muss sich um eine laufende Entstehung von Kosten handeln.
• Die Kosten müssen auf den Eigentümer oder Erbbauberechtigten zugeordnet sein.

Typische Betriebkosten sind:

• Grundsteuer
• Heizung
• Warmwasser, Kaltwasser, Abwasser
• Müllbeseitigung
• Ungezieferbeseitigung
• Gartenpflege
• Sach- und Haftpflichtversicherung
• Hauswart
• Aufzugskosten (auch für Erdgeschossmieter)

Vorsicht ist geboten, wenn die folgenden Betriebskosten umgelegt werden:

• Sperrmüllabfuhr
 nur, wenn sie regelmäßig erfolgt bzw. Vermieter Lagerplatz bereitstellt
• Verwaltungskosten
 nein: vgl. § 1 BetrKV
• Dachrinnenreinigung
 als „sonstige Betriebskosten“ nur bei Vereinbarung
• Wartung der Gegensprechanlage
• Anmietung eines Gastankes
 Ersparte Instandhaltungskosten, keine Umlage
• Kellerlampe, Energiesparlampen im Treppenhaus
 Dies sind Instandhaltungskosten, keine Umlage
• Kosten von Security-Personal, Doormen
 nur umlagefähig, wenn gesondert vereinbart 
• Grafiti-Entfernung als Gebäudereinigung
 nach AG Köln, WuM 2001, 515 keine Umlage

Der deutsche Mieterbund hat am 20.12.2007 seinen „ Betriebskostenspiegel“ veröffentlicht. Danach zahlen Mieter in Deutschland durchschnittlich 2,13 EUR pro m² an Betriebskosten pro Monat. Diese Zahl errechnet sich allerdings aus einem Durchschnitt, der unter anderem auch dadurch geprägt ist, dass nicht jeder Vermieter alle Betriebskosten umlegt bzw. nicht überall jede Betriebskostenart besteht. Im ungünstigsten Fall, das heißt bei Vereinbarung und Abrechnung aller 17 Betriebskostenarten, kann ein maximaler Durchschnittswert von 2,82 EUR pro m² errechnet werden. Die durchschnittlichen Betriebskosten verteilen sich dabei wie folgt:

Betriebskostenart EUR pro m²
Grundsteuer 0,02 EUR
Wasser inkl. Abwasser 0,39 EUR
Heizung 0,85 EUR
Warmwasser 0,21 EUR
Aufzug 0,16 EUR
Straßenreinigung 0,05 EUR
Müllbeseitigung 0,18 EUR
Gebäudereinigung 0,10 EUR
Gartenpflege 0,09 EUR
Allgemeinstrom 0,04 EUR
Schornsteinreinigung 0,03 EUR
Versicherungen 0,12 EUR
Hausrat 0,20 EUR
Antenne bzw. Kabelanschluss 0,10 EUR
Sonstiges 0,05 EUR

Vergleicht man die Betriebskostenentwicklung in Ost- und Westdeutschland, fällt auf, dass Westdeutschland insgesamt höher belastet ist, weil unter anderem die Grundsteuer im Schnitt doppelt so teuer ist und auch Positionen wie Gartenpflege, Gebäudereinigung, Schornsteinreinigung und Hauswart im Westen teurer zu Buche schlagen. Heizkosten sind mit 0,86 EUR in Ostdeutschland teuer als die Heizungskosten im Westdeutschland (0,84 EUR); während die maximalen Kosten in Westdeutschland bei 2,82 EUR liegen, belaufen sich diese im Osten der Republik auf durchschnittlich auf 2,45 EUR.

Der „Betriebskostenspiegel“ hat zwar keine Bindungswirkung im jeweiligen individuellen Mietverhältnis, angesichts der nun für viele Häuser erforderliche Energiepässe nach der Energieeinsparverordnung sorgt der Betriebskostenspiegel des deutschen Mieterbundes für eine erleichterte Vergleichbarkeit der einzelnen Betriebskosten und in diesem Zusammenhang auch die Möglichkeit wegen überhöhter Betriebskosten den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz zur Anfechtung der Abrechnung heranzuziehen.

Mit Urteil vom 26.09.2007 (VIII) ZR 143 /06 hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, wonach der Fristenplan  des Mustermietvertrages des Bundesjustizministeriums 1976 auch in einem Formularmietvertrag wirksam vereinbart werden kann. Hintergrund der Entscheidung war, dass in der Instanzrechtsprechung und teilweise im Schrifttum die Dauer der Fristenpläne für Schönheitsreparaturen zur Zeit verstärkt als unangemessen kurz kritisiert werden. Nach dem Mustermietvertrag des Bundesjustizministerium 1976 müssen Schönheitsreparaturen in Bad und Küche nach 3, in Wohn- und Schlafräumen nach 5 und in Fluren und sonstigen Nebenräumen nach 7 Jahren vorgenommen werden. Das Schrifttum hält dem entgegen, dass ein Turnus von 5 Jahren für Bäder und Küchen und 8 Jahren für Wohn- und Schlafräume sowie 10 Jahren für Nebenräume und Flure angemessen sei, weil inzwischen im Vergleich zum Jahr 1976 veränderte und verbesserte Dekorationsmaterialien für eine längere Haltbarkeit der Schönheitsreparaturen und Renovierungen sprechen. Für Lackierarbeiten müssten die Fristen nach dem Schrifttum auf 8 Jahre in Bädern und Küchen sowie 10 Jahre in Wohn- und Schlafräumen und 15 Jahre in sonstigen Nebenräumen und Fluren verlängert werden weil zwischenzeitlich die angebotenen Lacke von einer besseren Qualität und längeren Haltbarkeit seien.

Der Vermieter ist bei der Vereinbarung eines Fristenplanes zwar nach wie vor frei, sich auch an den Fristen des Mustermietvertrages des Bundesjustizministerium von 1976  zu orientieren; da aber die Erfahrung zeigt, dass die Meinung des Schrifttums sich über kurz oder lang auch in der Instanzenrechtsprechung durchsetz, kann Rechtsicherheit letztlich nur durch Vereinbarung längerer Fristen erreicht werden. Immerhin hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 26.09.2007 lediglich die in Altmietverträgen vereinbarten Fristen bestätigt, aber keine Aussage über Mietverträge die erst jetzt geschlossen oder seit ein bis vier Jahren im Bestand sind.

Der deutsche Mieterbund Hat am 20.12.2007 seinen „Betriebskostenspiegel“ veröffentlicht. Danach zahlen Mieter in Deutschland durchschnittlich 2,13 EUR pro m² an Betriebskosten pro Monat. Diese Zahl errechnet sich allerdings aus einem Durchschnitt, der unter anderem auch dadurch geprägt ist, dass nicht jeder Mieter alle Betriebskosten umlegt bzw. nicht überall jede Betriebskostenart besteht. Im ungünstigsten Fall, das heißt bei Vereinbarung und Abrechnung aller 17 Betriebskostenarten, kann ein maximaler Durchschnittswert von 2,82 EUR pro m² errechnet werden. Die durchschnittlichen Betriebskosten verteilen sich dabei wie folgt:

 
Betriebskostenart EUR pro m²
Grundsteuer 0,02 EUR
Wasser inkl. Abwasser 0,39 EUR
Heizung 0,85 EUR
Warmwasser 0,21 EUR
Aufzug 0,16 EUR
Straßenreinigung 0,05 EUR
Müllbeseitigung 0,18 EUR
Gebäudereinigung 0,10 EUR
Gartenpflege 0,09 EUR
Allgemeinstrom 0,04 EUR
Schornsteinreinigung 0,03 EUR
Versicherungen 0,12 EUR
Hausrat 0,20 EUR
Antenne bzw. Kabelanschluss 0,10 EUR
Sonstiges 0,05 EUR
 

Vergleicht man die Betriebskostenentwicklung in Ost- und Westdeutschland, fällt auf, dass Westdeutschland insgesamt höher belastet ist, weil unter anderem die Grundsteuer im Schnitt doppelt so teuer ist und auch Positionen wie Gartenpflege, Gebäudereinigung, Schornsteinreinigung und Hauswart im Westen teurer zu buch schlagen. Heizkosten sind im Vergleich zu 0,86 EUR in Ostdeutschland teuer als die Heizungskosten im Westdeutschland (0,84 EUR) während die maximalen Kosten in Westdeutschland bei 2,82 EUR liegen, belaufen sich diese im Osten der Republik auf 2,45 EUR.

Der „Betriebskostenspiegel“ hat zwar keine Bindungswirkung in den jeweiligen individuellen Mietverhältnis, angesichts der nun für viele Häuser erforderliche Energiepässe nach der Energieeinsparverordnung ergibt sich den Betriebskostenspiegel des deutschen Mieterbundes eine erleichterte Vergleichbarkeit der einzelnen Betriebskosten und in diesem Zusammenhang auch die Möglichkeit wegen überhöhter Betriebskosten den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz zur Anfechtung der Abrechnung heran zu ziehen.

Fahrtkosten, Reparaturen

Gerade private Vermieter, die sich nicht eines Verwalters bedienen, lösen Probleme mit Mieter häufig selbst. So werden kleinere Reparaturen, Wohnungsabnahmen oder die Besprechung der Betriebskostenabrechnung vom Vermieter selbst am Mietobjekt erledigt. Die aufgewendeten Fahrtkilometer werden aber nur selten erfasst, obgleich diese als Werbungskosten von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt werden können. Erfassen Sie daher stets die gefahrenen Kilometer, die im Rahmen der Vermietung anfallen. Sie können diese pauschal mit 0,30 € pro gefahrenem Kilometer oder bei entsprechendem Nachweis mit dem tatsächlichen Aufwand ansetzen.
 
Ist das Mietobjekt weiter entfernt, so können zudem Verpflegungspauschalen angesetzt werden.
 
Kleinere Reparaturen, die nicht vom Mieter erstattet bzw. in der Betriebskostenabrechnung angesetzt werden können, sind als Erhaltungsaufwendungen Werbungskosten, die ebenfalls steuerlich abgesetzt werden können. Erfassen Sie hier nicht nur die Rechnung der Handwerker, sondern auch Kleinteile, die Sie selbst besorgt haben und natürlich die angefallene Fahrtstrecke. Renovierungskosten, die erforderlich werden, weil Mieter auf Grund einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel aus der Wohnung ausgezogen sind, ohne zu renovieren, können ebenfalls als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Abschreibung

Vermieter sollten Ihre Steuererklärungen darauf hin überprüfen, ob in die Anlage V jeweils die Abschreibungen für das Mietobjekt eingetragen wurden. Dabei sollten auch die entsprechenden Vordrucke der Vorjahre überprüft werden, denn eine Steuererklärung, bei dem die Eintragung der entsprechenden AfA vergessen wurde, ist unrichtig. Hat das Finanzamt dieses übersehen, ist eine offenbare Unrichtigkeit gegeben, wie das Finanzgericht Baden-Würtemberg mit Urteil vom 21.02.2006 (Az.: 1 K 212/02) nun entschied. Die offenbare Unrichtigkeit ist nach Ansicht des Finanzgerichtes dadurch entstanden, dass das Finanzamt übersehen hat, dass keine Angaben zur AfA in der Steuererklärung enthalten sind.
 
Sollten Sie zu steuerlichen Sachverhalten rund um die Vermietung Fragen haben, so können Sie uns gerne ansprechen.