Mietrecht

Mietrecht - Mieterhöhung

Mit Urteil vom 12.07.2006 (AZ: VIII. ZR 215/05) hatte der BGH entschieden, dass der Vermieter, der Zustimmung zu einer Erhöhung der brutto Kaltmiete basierend auf einem Mietspiegel der netto Mieten aufweist, die auf die Wohnung tatsächlich entfallenen Betriebskosten angeben muss. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter lediglich einen statistischen Durchschnittswert angegeben und entsprechend von der brutto Kaltmiete abgezogen. So lies sich nach Ansicht des BGH allerdings keine Berechnung der vergleichbaren netto Miete vornehmen.

Ausstattung 

Ein Vermieter hatte in einem vom Amtsgericht Köpenick zu entscheidenden Fall (Urteil vom 14.06.2006, AZ.: 6 C 105/06) die Mieterhöhung mit der erhöhten Ausstattung eines Bades mit einem geleasten Kaltwasserzähler begründet. Das Amtsgericht Köpenick hat die Mieterhöhung verworfen, weil ein geleastes Gerät nicht vom Vermieter gestellt ist. Grundsätzlich wurde der Einbau eines separaten Kaltwasserzählers allerdings als grundsätzlich Wohnwert erhöhende Ausstattung bewertet. 

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Kleinreparaturenzuschlag

Das Landgericht Dortmund hatte zu entscheiden, ob der Vermieter ein Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung mit einem Aufschlag für mietvertraglich nicht vereinbarte Kleinreparaturen versehen konnte (Urteil vom 30.05.2006 – AZ.: 1 S 10/05). In dem zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter vorgetragen, dass die Kosten für Kleinreparaturen mietvertraglich nicht auf die Mieter übertragen worden seien, sodass hierdurch ein Zuschlag zum Mietspiegel erforderlich sei. Das Landgericht Dortmund hatte in der Berufungsinstanz den Erhöhungsanspruch nicht zugelassen, weil nicht davon ausgegangen werden konnte, dass bei der Erhebung der durchschnittlichen Mieten im Mietspiegel in mit jedem der zugrunde liegenden Mietverträge ein Kleinreparaturenzuschlag enthalten sei. Auch die weiteren Argumente, wonach in Mietspiegeln regelmäßig Mietverträge aufgenommen wären, die Schönheitsreparaturen auf die Mieter überbürdeten, vermochte das Landgericht Dortmund nicht zu überzeugen, weil Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen nicht gleich bewertet werden konnte, obgleich beide eine Verpflichtung zur Renovierung beinhalten.
 
Das Landgericht Dortmund hat allerdings die Revision zugelassen, sodass sich gegebenenfalls der Bundesgerichtshof zu späterer Zeit mit dem Urteil noch beschäftigen wird. 

Lagebewertung

Das Landgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 28.09.2006 (AZ.: 23 S 247/04) entschieden, dass bei der Einstufung einer Wohnung in einer entsprechenden Wohnlage keine abstrakte Lagebewertung, sondern eine konkrete Einstufung der jeweiligen Wohnung erfolgen muss. Es ist danach unerheblich, ob eine abstrakt gute Lage gegeben ist, wenn die tatsächlichen Umstände auch innerhalb der eigentlich guten Lage für eine schlechtere Bewertung sprechen.

Vor der Mietrechtsreform zum 01.09.2001 gab es mit Ausnahme der Heizkostenverordnung keine gesetzliche Regelung zum Umlageschlüssel. Die Parteien konnten den Verteilungsschlüssel selbst frei bestimmen. Wurde keine Vereinbarung getroffen, so konnte der Vermieter in freiem Ermessen einen Verteilungsschlüssel bestimmen.
Die Rechtsprechung ließ die Wohnfläche in Relation zur Gesamtfläche, aber auch die Kopfzahl der Bewohner als Maßstab zu; verbrauchsgerechte Verteilung war ebenfall anerkannt. Hatte der Vermieter den Maßstab durch Abrechnung festgelegt, galt dieser als vereinbart. Der Umlageschlüssel musste jedoch einheitlich verwandt werden.

Durch Einführung des § 556a I BGB im Zuge der Mietrechtsreform wurde gesetzlich eine Reihenfolge der zulässigen Abrechnungsmaßstäbe bestimmt.
Wurde eine zulässige Vereinbarung zwischen den Parteien getroffen, so genießt diese nach § 556a I BGB Vorrang. Andernfalls ist bei Betriebskosten, deren Verbrauch oder Verursachung meßbar und zuordnenbar ist, eine entsprechende Verteilung vorgesehen, die übrigen Kosten sind nach Wohnfläche umzulegen. Eine Umlage nach Kopfteilen ist gesetzlich nicht mehr vorgesehen und bedarf daher einer besonderen Vereinbarung.
Einen Anspruch auf Einbau von Erfassungseinrichtungen hat der Mieter jedoch nicht. 

Bei der Korrektur der Abrechnung müssen zwei Fälle unterschieden werden:
• die Korrektur der unrichtigen Rechnung
• die Korrektur im Rahmen einer Nachberechnung.

a) Korrektur der ordnungsgemäßen Abrechnung
Nach der aktuellen BGH-Rechtsprechung kann nur eine ordnungsgemäße Abrechnung korrigiert werden (BGH v. 23.11.1981, MDR 1982, 483; BGH v. 14.02.2007, GE 2007, 438) .
Andernfalls handelt es sich nicht um eine Korrektur, sondern um die Erteilung einer Abrechnung.
Damit ist zwingend die Abrechnungsfrist einzuhalten, um Nachforderungen noch geltend zu machen.

b) Korrektur durch Nachberechnung
Betriebskostenabrechnungen können auch durch Nachberechnung korrigiert werden. Dies ist regelmäßig dann möglich, wenn der Vermieter ohne sein Verschulden gehindert war, die entsprechenden Kosten rechtzeitig einzubuchen, etwa weil die Stadt die Grundsteuer zu spät berechnet hat.
Es gilt für die Nachberechnung eine Frist von max. 3 Monaten.

c) Verspätete Abrechnung
Der Vermieter hat nur dann die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten, wenn er alles ihm zumutbare unternommen hat, um die Rechnungen zu erlangen.
Erforderlich ist also eine förmliche Mahnung.
Ggf. sollte in der Betriebskostenabrechnung ein Hinweis erfolgen, dass noch Rechnungen ausstehen; dem Mieter sollte in der Erläuterung der Rechnung der Betrag der vorherigen Abrechnung mitgeteilt werden.


Merkpunkte:
Eine Korrektur nach Ende des Abrechnungszeitraumes kann also nur erfolgen, wenn
• die ursprüngliche Abrechnung formell ordnungsgemäß war,
• der Vermieter die Nachberechnung nicht zu vertreten hat,
• die Korrektur innerhalb von 3 Monaten nach Erhalt der Rechnungen erfolgt und
• die korrigierte Abrechnung sich auf den schon abgerechneten Zeitraum bezieht.

Mit Urteil vom 20. Februar 2008 hat der BGH die Position der Mieter hinsichtlich der Abrechnung der Hausmeisterkosten in der Betriebskostenabrechnung gestärkt (Urteil v. 20.02.2008, Az. VIII ZR 27/07).

 

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde:

In einer Betriebskostenabrechnung waren Hausmeisterkosten enthalten; dazu zählte die Vergütung des Hausmeisters nebst Sozialbeiträgen und aller geldwerten Leistungen, die der Vermieter dem Hausmeister für seine Tätigkeit zahlte.

Der Vermieter nahm von den Gesamtkosten für den Hausmeister einen pauschalen Abzug von 10% vor, weil der Hausmeister auch gelegentlich nicht umlagefähige Verwaltungstätigkeiten übernahm. Nach Ansicht des obersten deutschen Zivilgerichts muss der Vermieter klarstellen, welche Tätigkeiten der Hausmeister tatsächlich leistet. Nur die "echten" Hausmeistertätigkeiten, wie Gartenpflege und Hausreinigung oder etwa Prüf- und Wartungsarbeiten können nämlich auf die Mieter umgelegt werden.

Die verfahrenstechnische Besonderheit des Urteils liegt übrigens darin, dass der Mieter lediglich Bestreiten muss, dass der Hausmeister ausschließlich umlagefähige Tätigkeiten erledigt. Ein genauer Vortrag zu den tatsächlichen Hausmeistertätigkeiten ist nach dem Urteil nicht erforderlich, da es nach Ansicht des BGH dem Vermieter obliegt, darzustellen, welche Tätigkeiten der Hausmeister erledigt und wie hoch der Anteil der nicht umlagefähigen Tätigkeiten in der Gesamtabrechnung bzw. Gesamttätigkeit des Hausmeisters ist.

 

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Weitere Informationen zum Mietrecht und den Betriebskosten finden Sie hier.

Regelmäßig im letzten Drittel des Jahres werden die Betriebskostenabrechnungen an die Mieter versandt. Teilweise erfolgt die Erstellung der Abrechnung in Zeitnot und nicht selten werden Abrechnungen zu spät zugestellt. Die häufigsten Streitpunkte sind bei der Betriebskostenabrechnung:

• die Belegüberlassung,
• der Ansatz von Zwischenablesungen,
• Mietvertragsausfertigungsgebühren,
• die Umlage der Aufzugskosten für den Erdgeschossmieter,
• die Abrechnung von Leerstand,
• die Abgrenzung bei gemischt genutzten Gebäuden. 

Weiterführende Informationen finden Sie hier:

1. Der gesetzliche Grundgedanke
2. Die Vereinbarung
3. Betriebskosten Begriff
4. Verteilerschlüssel
5. Die Abrechnung
6. Korrektur der Betriebskostenabrechnung
7. Umlage neuer Betriebskosten
8. Kontrollmöglichkeiten des Mieters
9. Betriebskosten im Vergleich
10. Die Energieeinsparverordnung
11. Urteile