Mietrecht
Mietrecht
Verwirkung
Mit Urteil vom 18.10.2006 hat der BGH (Az.: XII ZR 33/04) seine bisherige Rechtsprechung zur Verwirkung eines Rechts zur fristlosen Kündigung wegen eines Sachmangels für das seit dem 01.09.2001 geltende Mietrecht aufgegeben. Bis zu Mietrechts Reformen wurde in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. davon ausgegangen, dass bei vorbehaltsloser Zahlung der vollen Miete über einen Zeitraum von sechs Monaten nicht nur das Recht auf Minderung, sondern auch das auf außerordentliche Kündigung, ausgeschlossen war. Der BGH geht seit der Mietrechtsreform nicht mehr davon aus, dass eine planwidrige Regelungslücke für den Fall besteht, dass der Mieter trotz der Möglichkeit zur Minderung oder fristlosen Kündigung vorbehaltlos die Miete weiter zahlt. Damit können sich Vermieter nun nicht mehr sicher sein, dass Mieter trotz vorbehaltsloser Mietzahlung keine Minderungsrechte bzw. das Recht auf fristlose Kündigung mehr geltend machen. Für die Mieter eröffnet diese Entscheidung im weiteren Verlaufe des Mietverhältnisses ggf. auch ältere Minderungsansprüche noch geltend zu machen oder gleichwohl die Kündigung zu erklären. Der Vermieter kann hier nur vorbeugen, wenn er jede Mangelbeseitigung abnehmen lässt und einen Vertrauenstatbestand schafft, nachdem er nicht mehr mit einer fristlosen Kündigung oder Minderungen rechnen musste.
Störung durch Dritte
Das Mietverhältnis kann auch durch Dritte beeinträchtigt werden. So steht dem Mieter unter anderem ein Minderungsrecht zu, wenn beispielsweise erhöhte Lärmemmissionen durch eine Baustelle oder krakelende Nachbarn die Ruhe des Mietobjektes beeinträchtigen. Im Falle unberechtigter Störungen durch Dritte kann der Vermieter die Mietminderung des Mieters vom Dritten ersetzt verlangen. Aus diesem Grunde muss der Mieter den Vermieter unverzüglich darauf hinweisen, wenn die Störung beendet wurde. In einem von dem Amtsgericht Berlin Mitte zu entscheidenden Fall (Az.: 5 C 550/05) hatte der Mieter diese Mitteilung unterlassen und wurde daher zum Schadensersatz für die vom Vermieter unnötig erhobene Klage verurteilt. Damit musste der Mieter allerdings nur anteilige Verfahrenskosten tragen, weil dem Vermieter insofern ein Mitverschulden zugerechnet wurde, weil er es versäumt hatte, vor der Klageerhebung gegen den Dritten das weitere Bestehen der Störung zu überprüfen.
Nutzung der Mietsache
Großes Ärgernis bereiten Vermietern vermeintlich tierliebe Mieter, die von Balkonen oder um das Mietobjekt herum Vögel füttern, und dadurch u. a. Spatzen, Tauben oder auch streunende Katzen, anlocken. Nach Ansicht des Landgerichts Hamburg, ist das Füttern fremder Katzen bereits über einen Zeitraum von zwei Wochen unzulässig (LG Hamburg, Az.: 307 S 2/01). Da von Tauben Verunreinigungen und damit Gesundheitsgefahren ausgehen, ist das Füttern von Tauben grundsätzlich untersagt. Ein entsprechendes Verbot im Mietvertrag ist daher auch zulässig. Allerdings gehört es zur vertragsgemäßen Nutzung einer Wohnung oder des damit verbundenen Balkonen, zur Winterzeit Singvögel zu füttern; der Vermieter kann diese Fütterungen nicht untersagen. Die Fütterung kann dabei durch das Ausstreuen von entsprechendem Vogelfutter oder das Bereithalten von Vogelhäuschen erfolgen.
Räumung bei verschwundenem Mieter
Nicht selten entziehen sich Mieter der Mietzahlung und späteren Räumung durch spurloses Verschwinden. Dabei lassen Mieter häufig Unrat und Möbel in den Mieträumen zurück. Für den Vermieter entsteht dadurch eine zwiespältige Situation, da die Zustellung einer Mietzinsklage oder einer Räumungsklage mangels Wohnsitz des Mieters vereitelt wird. Die rechtlich mögliche öffentliche Zustellung führt zu einer zeitlichen Verzögerung und da das folgende Versäumnisurteil wie auch die Räumung durch den Gerichtsvollzieher ebenfalls öffentlich zugestellt werden müssen, weiteren zeitlichen Verzug bedeuten, entsteht nicht selten ein Mietausfallschaden von regelmäßig 6 - 8 Monatsmieten. Hinzu kommen die Kosten für die Räumung durch den Gerichtsvollzieher, die sich selten unter 1.000 € und häufig im Bereich über 3.000 € bewegen. Da der Vermieter diese Kosten vorschießen muss und nicht darauf vertrauen kann, dass eine Erstattung des Mieters durchgesetzt werden kann (vgl. LG Koblenz, Urteil v. 17.04.2006, Az.: 2 T 237/06), kommen Vermieter in dieser Situation häufig zu dem Schluss, dass eine eigenmächtige Räumung günstiger ist. Die eigenmächtige Räumung führt allerdings dazu, dass der Mieter einen Anspruch aus „verbotener Eigenmacht“ gegen den Vermieter hat; strafrechtlich liegt ggf. sogar Hausfriedensbruch vor. Rechtfertigungsgründe durch Selbsthilfe oder Notstand lehnen die Gerichte in solchen Fällen regelmäßig ab.
Sollen Sie derartige Probleme Mitmietern haben, so sprechen Sie uns bitte gerne an. Beachten Sie bitte bei eigenen Maßnahmen, dass sie im Falle einer eigenmächtigen Räumung die geräumten Gegenstände auf keinen Fall zerstören oder veräußern dürfen, sollen diese so lange aufbewahren müssen, ist das Schicksal des Mieters geklärt ist.
Finanzschwacher Mieter
Das Landgericht Bonn hatte sich damit zu beschäftigen, ob ein Mieter von sich aus den Vermieter auf das über sein Vermögen eröffnete Insolvenzverfahren und auf seine angespannten Vermögensverhältnisse hinweisen muss (Az.: 6 T 312/05). Der Vermieter hatte das Mietverhältnis wegen arglistiger Täuschung angefochten, als sich neben dem Insolvenzverfahren herausstellte, dass bereits das vorherige Mietverhältnis wegen Zahlungsrückständen beendet worden war. Das Landgericht gab dem Vermieter recht, weil der Mieter mit Unterzeichnung des Mietvertrages konkludent zum Ausdruck gibt, dass er den Mietzins zahlen können.
Tierhaltung
Das Landgericht Krefeld hat als Berufungsgericht entschieden, dass Tierhaltungsverbote mit Erlaubnisvorbehalt in einem Formularmietvertrag grundsätzlich zulässig sind. Die Vereinbarung eines so genannten Erlaubnisvorbehaltes führt dazu, dass der Vermieter nach seinem freien Ermessen entscheiden kann, ob er im Einzelfall dem Mieter die Tierhaltung gestattet oder nicht.
Das Landgericht Krefeld hat in diesem Fall die Revision zugelassen, sodass möglicherweise der Bundesgerichtshof über das formularvertragliche Tierhaltungsverbot mit Erlaubnisvorbehalt entscheiden wird.
Schäden – Abzug neu für alt
Das Amtsgericht Steinfurt hat mit Urteil vom 20.12.2006 (AZ.: 4 C 168/05) zu Schäden durch den Mietgebrauch entscheiden müssen. Im vorliegenden Fall war sowohl das Parkett in Mitleidenschaft gezogen worden und wurde wegen angeblicher Wasserschäden durch Blumentöpfe vom Vermieter nach einer Nutzungsdauer von 8 ½ Jahren abgeschliffen; zudem war am Laminatboden in einem anderen Raum ebenfalls ein Schaden festgestellt worden, hier nach einer zehn jährigen Nutzung. Basierend auf dem Gutachten eines Sachverständigen hat das Amtsgericht Steinfurt entschieden, dass ein Laminatboden eine zehn jährige Lebensdauer im Regelfall hat. Danach kann der Vermieter unter Anrechnung der dem alten Laminatboden bereits in wohnenden Abnutzung nur einen um die bisherige Lebensdauer entsprechend reduzierten Betrag verlangen. Hinsichtlich der Schäden am Parkett hat das Amtsgericht Steinfurt festgestellt, dass Parkettboden eine Lebensdauer von 10 – 15 Jahren, somit eine mittlere Lebensdauer von 12,5 Jahren hat, nach der es regelmäßig abgeschliffen werden muss. Bei einer bereits über acht jährigen Nutzung seit dem letzten Abschleifen kann der Vermieter danach allenfalls nur noch ein drittel der für das Abschleifen erforderlichen Kosten verlangen.
Mietrecht - Mieterhöhung
Mit Urteil vom 12.07.2006 (AZ: VIII. ZR 215/05) hatte der BGH entschieden, dass der Vermieter, der Zustimmung zu einer Erhöhung der brutto Kaltmiete basierend auf einem Mietspiegel der netto Mieten aufweist, die auf die Wohnung tatsächlich entfallenen Betriebskosten angeben muss. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter lediglich einen statistischen Durchschnittswert angegeben und entsprechend von der brutto Kaltmiete abgezogen. So lies sich nach Ansicht des BGH allerdings keine Berechnung der vergleichbaren netto Miete vornehmen.
Ausstattung
Ein Vermieter hatte in einem vom Amtsgericht Köpenick zu entscheidenden Fall (Urteil vom 14.06.2006, AZ.: 6 C 105/06) die Mieterhöhung mit der erhöhten Ausstattung eines Bades mit einem geleasten Kaltwasserzähler begründet. Das Amtsgericht Köpenick hat die Mieterhöhung verworfen, weil ein geleastes Gerät nicht vom Vermieter gestellt ist. Grundsätzlich wurde der Einbau eines separaten Kaltwasserzählers allerdings als grundsätzlich Wohnwert erhöhende Ausstattung bewertet.
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Kleinreparaturenzuschlag
Das Landgericht Dortmund hatte zu entscheiden, ob der Vermieter ein Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung mit einem Aufschlag für mietvertraglich nicht vereinbarte Kleinreparaturen versehen konnte (Urteil vom 30.05.2006 – AZ.: 1 S 10/05). In dem zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter vorgetragen, dass die Kosten für Kleinreparaturen mietvertraglich nicht auf die Mieter übertragen worden seien, sodass hierdurch ein Zuschlag zum Mietspiegel erforderlich sei. Das Landgericht Dortmund hatte in der Berufungsinstanz den Erhöhungsanspruch nicht zugelassen, weil nicht davon ausgegangen werden konnte, dass bei der Erhebung der durchschnittlichen Mieten im Mietspiegel in mit jedem der zugrunde liegenden Mietverträge ein Kleinreparaturenzuschlag enthalten sei. Auch die weiteren Argumente, wonach in Mietspiegeln regelmäßig Mietverträge aufgenommen wären, die Schönheitsreparaturen auf die Mieter überbürdeten, vermochte das Landgericht Dortmund nicht zu überzeugen, weil Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen nicht gleich bewertet werden konnte, obgleich beide eine Verpflichtung zur Renovierung beinhalten.
Das Landgericht Dortmund hat allerdings die Revision zugelassen, sodass sich gegebenenfalls der Bundesgerichtshof zu späterer Zeit mit dem Urteil noch beschäftigen wird.
Lagebewertung
Das Landgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 28.09.2006 (AZ.: 23 S 247/04) entschieden, dass bei der Einstufung einer Wohnung in einer entsprechenden Wohnlage keine abstrakte Lagebewertung, sondern eine konkrete Einstufung der jeweiligen Wohnung erfolgen muss. Es ist danach unerheblich, ob eine abstrakt gute Lage gegeben ist, wenn die tatsächlichen Umstände auch innerhalb der eigentlich guten Lage für eine schlechtere Bewertung sprechen.
Vor der Mietrechtsreform zum 01.09.2001 gab es mit Ausnahme der Heizkostenverordnung keine gesetzliche Regelung zum Umlageschlüssel. Die Parteien konnten den Verteilungsschlüssel selbst frei bestimmen. Wurde keine Vereinbarung getroffen, so konnte der Vermieter in freiem Ermessen einen Verteilungsschlüssel bestimmen.
Die Rechtsprechung ließ die Wohnfläche in Relation zur Gesamtfläche, aber auch die Kopfzahl der Bewohner als Maßstab zu; verbrauchsgerechte Verteilung war ebenfall anerkannt. Hatte der Vermieter den Maßstab durch Abrechnung festgelegt, galt dieser als vereinbart. Der Umlageschlüssel musste jedoch einheitlich verwandt werden.
Durch Einführung des § 556a I BGB im Zuge der Mietrechtsreform wurde gesetzlich eine Reihenfolge der zulässigen Abrechnungsmaßstäbe bestimmt.
Wurde eine zulässige Vereinbarung zwischen den Parteien getroffen, so genießt diese nach § 556a I BGB Vorrang. Andernfalls ist bei Betriebskosten, deren Verbrauch oder Verursachung meßbar und zuordnenbar ist, eine entsprechende Verteilung vorgesehen, die übrigen Kosten sind nach Wohnfläche umzulegen. Eine Umlage nach Kopfteilen ist gesetzlich nicht mehr vorgesehen und bedarf daher einer besonderen Vereinbarung.
Einen Anspruch auf Einbau von Erfassungseinrichtungen hat der Mieter jedoch nicht.
Nach inzwischen gefestigter BGH-Rechtssprechung hat der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Diese vertragliche Nebenpflicht des Vermieters bedeutet, dass der Vermieter bei jeder kostenauslösenden Maßnahme das Kostennutzenverhältnis beachten muss. Sollte sich zum Beispiel der Abschluss eines Wärmelieferungsvertrages im Vergleich zur vorher bestehenden Heizung als teurer herausstellen, weil ggf. durch die erforderlichen Umbauarbeiten eine Modernisierungsmieterhöhung notwendig wird, kann es sein, das der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz verletzt ist. In einem aktuellen Fall hat der BGH entschieden (Urteil v. 28.11.20007, AZ VIII ZR 243/06), das der Vermieter bei allen Entscheidungen die Einfluss auf der Höhe der Nebenkosten haben, als vertragliche Nebenpflicht den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz zu beachten hat. In dem zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter die Wärmeversorgung mit einem Contractor auf 15 Jahre fest vereinbart. Der Mieter war der Ansicht, dass der Vermieter einen unwirtschaftlichen Vertrag eingegangen ist, weil auch durch die lange Vertragsbindung eine flexible Reaktion auf günstigere Anbieter nicht möglich sei. Außerdem hatte der Mieter vorgetragen, dass die Entgeltvereinbarung mit dem Contractor unangemessen hoch sei.
Für die Vermieter positiv an dieser Entscheidung ist, das der BGH klargestellt hat, das zwar grundsätzlich bei Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes ein Schadensersatzanspruch des Mieter auf Freihaltung der unnötigen Kosten gegeben sein kann, die vertraglich Rücksichtnahmepflicht greift allerdings erst für Verträge nach Abschluss des Mietvertrages ein. Da in dem zu entscheidenden Fall das Mietverhältnis erst nach Abschluss des Wärmelieferungsvertrages eingegangen worden war, konnte sich der Mieter nicht erfolgreich auf eine mögliche Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatz berufen.