Mietrecht

In diesem Bereich finden Sie Wissenswertes rund um das Mietrecht. Wählen SIe bitte unter den folgenden Kategorien aus oder stöbern Sie gerne in den Beiträgen: 

- Betriebskosten und ihre Abrechnung

- Mietminderung

- Mieterhöhung

- Mietgebrauch

- Kaution

- Schönheitsreparaturen

- steuerliche Hinweise 

Im Folgenden finden Sie einzelne Artikel und Urteile zum Stöbern: 

Zahlung auf verspätete Abrechnung

Das Landgericht Hagen hat mit Urteil vom 06.04.2005 (Az.: 10 S 8/05) entschieden, dass eine Rückforderung des Vermieters bei Zahlung auch verspätet abgerechnete Betriebskosten, ausgeschlossen ist. Bekanntlich bestimmt § 556 Abs. 3 BGB, dass über die Vorauszahlungen auf Betriebskosten vom Vermieter jährlich abgerechnet werden muss. Versäumt der Vermieter diese Frist, so kann der Mieter die Nachzahlung verweigern. Das Urteil des Landgerichts Hagen ist daher insofern bedeutsam, als ein Mieter versucht hat, die Zahlung auf die verspätete Abrechnung im Wege der ungerechtfertigten Bereicherung zurückzuverlangen. Das Landgericht hatte der Klage mit der Begründung eine Absage erteilt, dass die Zahlung auf verspätet vorgelegte Betriebskostenabrechnungen der Zahlung auf eine verjährte Forderung vergleichbar ist; die Abrechnungsfrist diene nämlich der Abrechnungssicherheit und der Streitvermeidung. Der Streitvermeidung kann die Regelung nach § 556 III BGB jedoch nur gerecht werden, wenn eine Zahlung auf eine befristete Abrechnung nicht zurückverlangt werden kann.
 

Anpassung der Vorauszahlungen

Häufig werden Betriebskostenabrechnungen zum Jahresende erstellt und enden in der heutigen Zeit mit einer Nachzahlung des Mieters. Nutzen Sie als Vermieter jetzt die Gelegenheit, die Betriebskostenvorauszahlungen anzupassen. Das Amtsgericht Bad-Neuenahr-Ahrweiler hat mit Urteil vom 08.03.2006 bestätigt, dass Sie nicht bis zum Abschluss der kommenden Abrechnungsperiode warten müssen, wenn Sie sich bei der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung auf die letzte Rechnung berufen und geltend machen können, dass eine Reduzierung der Betriebskosten nicht zu erwarten ist (Az.: 3 C 908/05).
 
Mieter haben übrigens auch einen gesetzlichen Anspruch nach § 560 BGB auf Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen, wenn die Abrechnung zu einem Guthaben geführt hat.
 

Umlage neuer Betriebskosten

Mit Urteil vom 27.09.2006 (AZ.: VIII. ZR 80/06) hat sich der Bundesgerichtshof dazu geäußert, dass während des bestehenden Mietverhältnisses neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Regelung enthalten ist. In dem zu dem entscheidenden Fall war im Mietvertrag geregelt, dass auch die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung als umlagefähige Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können. Zu Beginn des Mietverhältnisses bestanden keine entsprechenden Versicherungen. Der Vermieter konnte die während des Mietverhältnisses abgeschlossenen Versicherungen betragsmäßig und entsprechend anteilig auf die Mieter umlegen. Dabei war es nach Ansicht des BGH unerheblich, ob bei Abschluss des Mietvertrages das zu versichernde Risiko bereits vorhanden gewesen sei. Entscheidend für die Umlagefähigkeit ist allein, dass im Mietvertrag die Möglichkeit der Umlage entsprechender Versicherungen vereinbart ist; die Kosten für die erstmals abgeschlossenen Versicherungen sind daher entsprechend neue und später entstandenen Betriebskosten, die anteilig vom Mieter zu tragen waren.
 

Kopien der Abrechnungsunterlagen

Mit Urteil vom 13.09.2006 (AZ.: VIII. ZR 105/06) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien der Rechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung aus Gründen von Treu und Glauben nicht in Betracht kommt, wenn ihm in zumutbarerweise Einsichtnahme in die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegenden Abrechnungsbelege angeboten wurde. Etwas anderes können nur dann gelten, wenn dem Mieter ausnahmsweise die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden könne. Für viele Mieter- und Vermietervereine wird damit die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung aufwendiger, weil nunmehr regelmäßig davon auszugehen ist, dass eine Einsichtnahme vor Ort erforderlich ist. In jeder Betriebskostenabrechnung sollte der Vermieter auch zur Reduzierung seines eigenen Aufwandes eine Frist zur Einsichtnahme in die Betriebskostenbelege setzen.


Kopien der Abrechnungsbelege
Ebenfalls am 13.09.2006 hat der BGH entschieden, dass die Übersendung einiger Belegkopien aus Gefälligkeit durch den Vermieter kein Recht des Mieters begründet, weitere Kopien von Abrechnungsbelegen zu erhalten (AZ.: VIII. ZR 71/06).
 
Einsichtnahme in Abrechnungsbelege

Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 28.09.2006 (AZ.: 67 S 225/06) in der Berufungsinstanz geklärt, dass die Einsichtnahme in Abrechnungsunterlagen zur Betriebskostenabrechnung bereits dann gewährt wird, wenn der Vermieter dem Mieter einen Aktenordner mit Belegen in seinen Geschäftsräumen vorlegt und es dem Mieter gestattet, sofern erforderlich auch eine fachkundige Person zur Einsichtnahme hinzuzuziehen, damit sich der Mieter in den Belegen zurecht finden kann. In dem zu entscheidenden Fall hat der Mieter geltend gemacht, dass ihm eine Einsichtnahme in die Betriebskostenbelege dadurch verweigert worden sei, dass anlässlich der Einsichtnahme in den Geschäfts-räumen des Vermieters niemand vor Ort gewesen sei, der dem Mieter die Abrechnung habe erklären können. Das Landgericht Berlin hat dazu entschieden, dass dem Mieter ausschließlich das Recht zusteht, Einsicht in die Belege zu nehmen. Der Vermieter muss nicht zur Verfügung stehen, um dem Mieter Er-läuterungen zum Inhalt der Belegkopien zugeben. Hierbei darf sich der Mieter fachkundiger Hilfe bedienen.
 
Erneut: Belegkopien
Mit Urteil vom 21.09.2006 hat das Amtsgericht Mainz (AZ.: 86 C 149/06) entschieden, dass dann jedenfalls der Mieter einen Anspruch auf Belegkopien hat, wenn der Vermieter dem Mieter die Zusage gegeben hat, auf Verlangen entsprechende Kopien von Abrechnungsbelegen zur Verfügung zustellen. Eine entsprechende Vereinbarung kann ihm Mietvertrag getroffen werden, kann aber auch später mündlich oder schriftlich erfolgen. Ist im Mietvertrag keine Regelung getroffen, wird dem Mieter aber eine entsprechende Zusicherung gegeben, so handelt es sich um ein Schuldanerkenntnis, aus dem heraus der Mieter die Kopien von Abrechnungsbelegen verlangen kann. 

 

Vorwegabzug bei gemischt genutzten Räumen

Mit Urteil vom 25.10.2006 (AZ.: VIII. ZR 251/05) hat der BGH entschieden, dass der Vermieter preisfreien Wohnraums in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten bei einer Abrechnung nach dem Flächenmaßstab grundsätzlich ein in Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenen Kosten vorzunehmen hat. Nimmt der Vermieter diesen Vorwegabzug nicht vor, so ist allerdings der Mieter darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass die Kosten der Gewerbeflächen zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und dass ein Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenen Kosten geboten ist. Diese Entscheidung ist insofern widersprüchlich, als das Amtsgericht Köln noch zuvor mit Urteil vom 23.05.2006 (AZ.: 210 C 43/06) entschieden hatte, dass es bei einer Betriebskostenabrechnung in gemischt genutzten Gebäuden nur dann das Vorwegabzug beispielsweise der Grundsteuern bedarf, wenn zwischen der Grundsteuer für Gewerberäume und derjenigen für die Wohneinheiten unterschiedliche Hebesätze vorliegen. Die Darlegungslast für die unterschiedlichen Hebesätze hat danach der Vermieter. Die Entscheidung wird allerdings vor dem Hintergrund der Mitwirkungspflichten des Mieters, dem ein einjähriges Nachprüfungsrecht hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung zusteht verstärkt worden sind. So ist es regelmäßig der Mieter, der behauptet, der Vorwegabzug wäre notwendig. In diesem Zusammenhang ist dem Mieter nach den allgemeinen Regeln darlegungs- und beweispflichtig. Gleichzeitig wird mit dieser Entscheidung des BGH auch die Verpflichtung des Mieters zur Einsichtnahme der Belege immer wichtiger, weil nur dadurch ein substanziiert Vortrag möglich ist.

Wirtschaftlichkeit

Zwei Entscheidungen zur Wirtschaftlichkeit der abgerechneten Betriebskosten sind geeignet, viele Betriebskostenabrechnungen teilweise nicht durchsetzbar werden zulassen.
So hat das Amtsgericht Leipzig mit Urteil vom 25.10.2005 (AZ.: 170 C 3895/05) entschieden, dass die Kosten der Haftpflicht- und Gebäudeversicherung nur dann als Betriebskostenumladefähig sind, wenn der Vermieter - auf ausreichend sustanziierten bestreitendes Mieters – die Wirtschaftlichkeit der abgerechneten Kosten nachweisen kann. Es dürfen ja nicht nur solche Kosten abgerechnet werden, die gerechtfertigt sind. Maßstab ist dabei, was ein objektiver Dritter bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung für gerechtfertigt erachten würde. Dies bedeutet, dass auch bei den abgeschlossenen Versicherungen die Angemessenheit der jeweiligen Verträge durch den Vermieter stets überprüft werden muss.
 
Das Amtsgericht Köln hatte mit Urteil vom 23.05.2006 (AZ.: 210 C 43/06) bereits entschieden, dass bei einem Stundenlohn von 25,00 Euro für Treppenhausreinigung und Hofreinigung zumindest für den Zeitraum von 1997-2000 die entsprechenden Kosten für einen Hausmeister zu hoch sind und daher nicht in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen werden dürfen.

I. Fristen der Betriebskostenabrechnung

1. Fälligkeit der Abrechnung
Lange war umstritten, wann der Anspruch des Mieters auf Abrechnung über die Betriebskostenvorauszahlungen fällig wird. Das Landgericht Neubrandenburg hat nun per Beschluss geklärt, dass der Anspruch des Mieters auf Abrechnung über die Vorauszahlungen 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode fällig wird. Der Anspruch verjährt innerhalb der Regelverjährungsfrist von 3 Jahren.

2. Abrechnungsfrist nach Auszug: BGH VIII ZR 57/04

Der BGH hat in dieser Entscheidung klargestellt, dass der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls streng an die nach der Mietrechtsreform geltende Abrechnungsfrist von 12 Monaten gebunden ist. Rechnet der Vermieter innerhalb dieser Frist nicht ab, so kann der Mieter die in dem Kalenderjahr geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen vollständig zurückfordern. Der Mieter muss dabei nicht die Höhe der voraussichtlich angefallenen Kosten abschätzen und von seinem Rückforderungsanspruch in Abzug bringen. Der Vermieter kann den Verlust der vollständigen Vorauszahlungsbeträge nur dadurch abwenden, dass er abrechnet und darlegt, dass ihm Betriebskosten in bestimmter Höhe tatsächlich entstanden sind. Mit Nachforderungen ist der Vermieter allerdings ausgeschlossen.

3. Vertragsänderung bei fehlender Abrechnung?

Das OLG Naumburg hat sich zur Abrechnungspflicht über Betriebskosten geäußert. Nach dem Urteil (OLG Naumburg, Urteil v. 17.01.2006 – Az.: 9 U 106/05) kann der Vermieter dem Rückforderungsanspruch des Mieters nicht entgegenhalten, dass durch die Zahlung der Vorauszahlungen trotz nicht erfolgter Abrechnung eine konkludente Vertragsanpassung dahingehend eingetreten wäre, dass anstelle der vereinbarten Vorauszahlungen nunmehr eine Pauschale geschuldet sei.
Diese Entscheidung ist nicht überraschend. Der Vermieter ist verpflichtet, jährlich über die Betriebskosten abzurechnen. Tut er dies nicht, begeht er einen Pflichtverstoß, welcher zudem dazu führt, dass er eine etwaige Nachzahlung nicht mehr gegenüber dem Mieter durchsetzen kann.
Der Vermieter kann lediglich eine Abrechnung erteilen und die gezahlten Vorauszahlungen ggf. einbehalten. Ein Guthaben zu Gunsten des Mieters ist auszukehren.
Der Vermieter, der sich auf eine konkludente Vertragsänderung beruft, hätte durch seinen Pflichtverstoß sogar einen Vorteil, weil er sich zum einen die Abrechnung erspart und zum anderen ein mögliches Guthaben einbehalten könnte.


II. Umlage der Betriebskosten

1. Umlage neuer Betriebskosten
Mit Urteil vom 27.09.2006 (AZ.: VIII. ZR 80/06) hat sich der Bundesgerichtshof dazu geäußert, dass während des bestehenden Mietverhältnisses neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Regelung enthalten ist. In dem zu dem entscheidenden Fall war im Mietvertrag geregelt, dass auch die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung als umlagefähige Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können. Zu Beginn des Mietverhältnisses bestanden keine entsprechenden Versicherungen. Der Vermieter konnte die während des Mietverhältnisses abgeschlossenen Versicherungen betragsmäßig und entsprechend anteilig auf die Mieter umlegen. Dabei war es nach Ansicht des BGH unerheblich, ob bei Abschluss des Mietvertrages das zu versichernde Risiko bereits vorhanden gewesen sei. Entscheidend für die Umlagefähigkeit ist allein, dass im Mietvertrag die Möglichkeit der Umlage entsprechender Versicherungen vereinbart ist; die Kosten für die erstmals abgeschlossenen Versicherungen sind daher entsprechend neue und später entstandenen Betriebskosten, die anteilig vom Mieter zu tragen waren.

2. Satellitenschüssel trotz Breitbandkabelanschluss

Sowohl der Bundesgerichtshof als auch das Bundesverfassungsgericht haben sich dazu geäußert, ob der Mieter einen Anspruch auf Installation einer Parabolantenne am Gebäude hat, obgleich die Wohnung mit Breitbandkabelanschluss ausgestattet ist. Die Informationsfreiheit ist nach dem Beschluss nach Art. 5 II Grundgesetz Schranken unterworfen, zu denen auch das Recht des Vermieters gehört, die Versorgung des Gebäudes mit Fernsehempfang zu bestimmen. Ist ein Breitbandkabelanschluss vorhanden, so ist eine Parabolantenne nicht mehr erforderlich. In diesem Fall genießen die Eigentümerinteressen Vorrang vor dem Mieterinteresse auf Empfang des Rundfunkprogramms des Heimatlandes.

Mit Beschluss vom 17.04.2007 hat der BGH diese Entscheidung aufgegriffen und entschieden, dass das Informationsbedürfnis eines Ausländischen Mieters durch einen Breitbandkabelanschluss ausreichend erfüllt sein kann. Durch die Möglichkeit, im Rahmen eines Kabelanschlusses insbesondere über das digitale Kabelprogramm Programme der Heimatländer zu erhalten, wird das Informationsinteresse der Mieter befriedigt und ein Anspruch auf Genehmigung einer Installation einer Parabolantenne am Gebäude darf zulässigerweise durch den Vermieter versagt werden.

3. Parabolantenne II.

Mit Urteil vom 16.05.2007 hat sich der BGH in einer weiteren Entscheidung dazu geäußert, ob eine Parabolantenne ohne feste Verbindung zum Gebäude durch den Vermieter verboten werden kann. Als zusätzliche Besonderheit war im Mietvertrag formularvertraglich die Installation und auch Aufstellung einer Parabolantenne selbst ohne feste Verbindung zum Gebäude verboten worden. Das Informationsinteresse des Mieters wird nicht durch das Eigentumsinteresse des Vermieters beschränkt, wenn weder eine Substanzverletzung noch eine nennenswerte ästhetische Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters zu erwarten ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn die mobile Parabolantenne auf dem Balkon ohne feste Verbindung zum Gebäude aufgestellt werden kann. Es müssen allerdings die Besonderheiten des Einzelfalls insbesondere Hinsichtlich der ästhetischen Beeinträchtigung überprüft werden. Geringfügige optische Beeinträchtigungen sind durch den Vermieter hinzunehmen.


4. Vorwegabzug bei gemischt genutzten Räumen
Mit Urteil vom 25.10.2006 (AZ.: VIII. ZR 251/05) hat der BGH entschieden, dass der Vermieter preisfreien Wohnraums in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten bei einer Abrechnung nach dem Flächenmaßstab grundsätzlich ein in Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenen Kosten vorzunehmen hat. Nimmt der Vermieter diesen Vorwegabzug nicht vor, so ist allerdings der Mieter darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass die Kosten der Gewerbeflächen zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und dass ein Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenen Kosten geboten ist. Diese Entscheidung ist insofern widersprüchlich, als das Amtsgericht Köln noch zuvor mit Urteil vom 23.05.2006 (AZ.: 210 C 43/06) entschieden hatte, dass es bei einer Betriebskostenabrechnung in gemischt genutzten Gebäuden nur dann das Vorwegabzug beispielsweise der Grundsteuern bedarf, wenn zwischen der Grundsteuer für Gewerberäume und derjenigen für die Wohneinheiten unterschiedliche Hebesätze vorliegen. Die Darlegungslast für die unterschiedlichen Hebesätze hat danach der Vermieter. Die Entscheidung wird allerdings vor dem Hintergrund der Mitwirkungspflichten des Mieters, dem ein einjähriges Nachprüfungsrecht hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung zusteht verstärkt worden sind. So ist es regelmäßig der Mieter, der behauptet, der Vorwegabzug wäre notwendig. In diesem Zusammenhang ist dem Mieter nach den allgemeinen Regeln darlegungs- und beweispflichtig. Gleichzeitig wird mit dieser Entscheidung des BGH auch die Verpflichtung des Mieters zur Einsichtnahme der Belege immer wichtiger, weil nur dadurch ein substanziiert Vortrag möglich ist.

5. Vorwegabzug II: AG Leipzig, v. 03.01.2006 – 161 C 6725/05

Das Amtsgericht Leipzig hat entschieden, dass bei einem gemischt genutzten Gebäude die Gewerbeeinheiten in der Abrechnung grundsätzlich gesondert erfasst werden müssen. Ist dies nicht der Fall, so muss sich aus der Abrechnung ergeben, aus welchen besonderen Gründen eine gesonderte Erfassung nicht erforderlich oder nicht möglich gewesen ist. Fehlt diese Erläuterung, so ist die Abrechnung hinsichtlich der durch die pauschalierten Erfassung betroffenen Betriebskostenpositionen nicht fällig. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz der gesonderten Erfassung von Gewerberäumen gilt nur, wenn aufgrund der Arten des Umfangs der gewerblichen Nutzung eine gesonderte Kostenerfassung entbehrlich ist, sei es weil eine Trennung der Kosten nicht möglich ist oder die gewerblichen Kosten annähernd denen einer Wohnraumnutzung entsprechen.

Nach Ansicht des Amtsgerichts ist eine Betriebskostenabrechnung für Wohnraum im gemischt genutzten Gebäude regelmäßig formell fehlerhaft und kann nicht nach Ablauf der Jahresfrist nachgebessert werden, wenn die Gesamtkosten im Gebäude für die jeweiligen zulässigerweise umlagefähig vereinbarten Betriebskosten nicht vor der anteiligen Berechnung auf Wohnräume angegeben sind. Erst durch die Angabe der Gesamtkosten und durch einen nachvollziehbaren Abzug der auf die Gewerbeflächen fallenden Kosten wird ein Mieter in die Lage versetzt, die Höhe der berechneten Kosten durch Einsichtnahme in die  Belegen nachprüfen zu können. Mangels Angabe der Gesamtkosten ist die Abrechnung daher formal unheilbar unwirksam und kann nicht, wie etwa bei einem unrichtigen Verteilungsschlüssel, nach Ablauf der Abrechnungsfrist nacherläutert werden.

6. Kürzungsrecht bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung: BGH v. 14.09.2005, VIII ZR 195/04

Nach § 12 Heizkostenverordnung hat der Mieter das Recht, seinen Anteil an abgerechneten Heizkosten pauschal um 15% zu kürzen, wenn der Vermieter entgegen einer ihm durch die Heizkostenverordnung auferlegten Verpflichtung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet hat. Hierzu hat der Bundesgerichtshof in dem vorgenannten nicht veröffentlichten Urteil entschieden, dass dann, wenn Messgeräte zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs vorhanden sind und diese verwendet werden, der Nutzer (Mieter) nicht das Recht hat, den Strafabzug nach § 12 Abs. 1 S. 1 Heizkostenverordnung auch bei den Kosten des Warmwasserverbrauchs vorzunehmen, weil keine Messgeräte für die Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs vorhanden sind. Der Mieter ist in solchen Fällen auf einen Strafabzug bei den nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Kosten für die Warmwasserversorgung beschränkt.
Hier war bislang umstritten, ob das Kürzungsrecht die abgerechneten Heiz- und Warmwasserkosten des Mieters insgesamt erfasst oder nur den Teil der Kosten, der entgegen den Bestimmungen der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden ist. Diese Streitfrage wurde mit dem vorliegenden Urteil vom BGH geklärt. Da die Heizkostenverordnung geschaffen wurde, um Heizenergie einzusparen, indem dem jeweiligen Verbraucher mit der Abrechnung nicht nur sein Energieverbrauch, sondern auch die von seinem Verbrauch verursachten Kosten vor Augen geführt werden und er dadurch zu einem sparsamen Umgang mit Energiekosten veranlasst werden soll, spricht bereits die ratio legis der Heizkostenverordnung für die nun erfolgte Klärung durch den BGH. Der BGH weist in dem Urteil zudem darauf hin, dass für Gebäudeeigentümer auch der Anreiz entfiele, zumindest für die Wärmeversorgung Messgeräte einzubauen, wenn allein das Fehlen von Messeinrichtungen für die Erfassung des Warmwasserverbrauch eine Kürzung der gesamten Heizkosten ermöglichen würde.

7. Zwischenablesung bei Nutzerwechsel

Unterlässt der Vermieter bei Nutzerwechsel die Zwischenablesung des Heiz- und Warmwasserversorgungsverbrauchs in der Wohnung, so hat der Mieter das Recht, den Abrechnungsbetrag um 15 % zu kürzen. Das Amtsgericht Charlottenburg hat sich in seinem Urteil vom 01.12.2005 (AZ: 218C382/05) auch dahin gehend geäußert, dass die so genannte Nutzerwechselgebühr keine umlegbare Betriebskostenposition ist. Nach § 9 Heizkostenverordnung habe der Vermieter grundsätzlich bei Nutzerwechseln hinsichtlich der Verbrauchsabhängigen Heiz- und Warmwasserkosten eine Zwischenablesung vornehmen zu lassen. Dies scheidet nur dann aus, wenn eine Zwischenablesung objektiv nicht möglich gewesen wäre oder wegen des Zeitpunkts des Nutzerwechsels eine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchsanteile aus technischen Gründen nicht möglich gewesen wäre. Die pauschale Behauptung, hinreichend genaues Ablesen von Verdunstungsröhrchen sei erst nach vier Monaten technisch möglich, war nicht substantiiert worden und konnte daher nicht beachtet werden.
Eine Nutzerwechselgebühr ist keine umlegbare Betriebskostenposition nach den gesetzlichen Vorgaben. Eine ausdrückliche Vereinbarung ist zwar möglich, dies konnte vorliegend allerdings dahinstehen, weil tatsächlich keine Zwischenablesung stattgefunden hat.


8. Betriebskosten bei SGB II-Anspruch

Das Sozialgericht Mannheim hat mit Urteil vom 03.05.2005 (AZ S9AS507/05) festgestellt, dass bei einer Mietwohnung die tatsächlichen Aufwendungen des Hilfebedürftigen, die nach dem Mietvertrag für den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache geschuldet sind, zu der vom Sozialhilfeträger geschuldeten Kostenübernahme gehören. Dies sind neben dem Kaltmietzins grundsätzlich alle mietvertraglich geschuldeten Betriebskosten. Damit sind alle Aufwendungen, die mit einer Unterkunft und deren Beheizung in untrennbaren  Zusammenhang stehen und die für den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Unterkunft erforderlich sind, zusätzlich zu der Regeleistung zu zahlen. Werden Betriebskosten nach Kopfanteilen auf alle Mieter umgelegt, sind etwaige überhöhte Aufwendungen, die auf dieser Abrechnungsform beruhen, solange zu tragen, wie es dem Hilfebedürftigen nicht möglich oder zumutbar ist, eine Änderung des Abrechnungsmodus herbeizuführen. Die Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhaltes nach dem SGB II enthalten neben der Regeleistung grundsätzlich die Kaltmiete zzgl. der gesamten Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschale.

III. Wohnfläche in der Betriebskostenabrechnung

1. Wohnflächenabweichung

Das KG Berlin hat entschieden, dass, wenn die tatsächliche Größe der Mieträume von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche abweicht, sich der Mieter gegenüber einer Betriebskostenabrechnung hierauf dann nicht berufen kann, wenn die Parteien im Mietvertrag ausdrücklich eine Fläche als Abrechnungsmaßstab vereinbart haben (KG Urteil vom 28.11.2005, WuM 2006, 35).
Sofern streitig ist, welche Wohn- oder Nutzfläche bei der Abweichung der vereinbarten von der tatsächlichen Fläche maßgeblich ist, hat im Bereich des preisfreien Wohnraums die vereinbarte Fläche Vorrang, wenn die Parteien im Mietvertrag ausdrücklich den Berechnungsmaßstab geregelt haben, um spätere Streitigkeiten ein für alle mal auszuschließen. Da die Parteien grundsätzlich darin frei sind, welche Regelungen für ihre Berechnung der Betriebskosten getroffen werden sollen, sind die Parteien auch darin frei, eine bestimmte Wohnfläche als Abrechnungsmaßstab für die Betriebskosten zu vereinbaren, selbst wenn die tatsächliche Wohnfläche hier von abweicht.

2. Wohnfläche der Gartenterrasse

Das LG Rostock sieht eine Terrasse vor dem Hintergrund der Wohnflächenverordnung nur dann als gegeben an, wenn diese überdacht ist. Diese wird daraus hergeleitet, dass in der II. Berechnungsverordnung der Begriff des „gedeckten Freisitzes“ verwandt wurde, der in der Wohnflächenverordnung durch den Begriff Terrasse ersetzt ist. Damit ist es möglich, die Grundfläche einer überdachten Terrasse zumindest bis zur Hälfte zu berücksichtigen (LG Rostock, WuM 2006, 247).

3. Anrechnung der Dachterrasse

Haben die Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages übereinstimmend bestimmt, das in der mit einer bestimmten Quadratmeter Zahl angegebenen Wohnfläche die Dachterrasse der vermieteten Penthouse Wohnung zu einem nicht näher bestimmten, nicht unerheblichen Anteil enthalten ist, so kann der Mieter nicht im Nachhinein geltend machen, die vereinbarte Wohnfläche sei um mehr als 10 % unterschritten, weil die Terrassenfläche nach den gesetzlichen Bestimmungen nur mit einem Bruchteil von weniger als der Hälfte (des gesetzlichen Maximalwertes) als Wohnfläche anzurechnen sei. In seinem Urteil vom 22.02.2006 hat der BGH hiermit klar gestellt (AZ: VIII ZR219/04), das die Mietvertragsparteien den Begriff der Wohnfläche und des Abrechnungsmaßstabes daraus grundsätzlich frei vereinbaren können. Wenn die Parteien sich darüber einig sind, welcher Berechnungsmaßstab zu Ermittlung der Wohnfläche gewählt wird, wird diese abweichende Vereinbarung Vertragsbestandteil. Allerdings müssen dann für den bestimmten Berechnungsmodus besondere Anhaltspunkte vorliegen. Je genauer die Berechnungsmethode oder die zur Wohnflächenberechnung herangezogenen Flächen im Mietvertrag beschrieben sind (bsp. durch Beifügung eines Grundrisses, in dem die berechneten Flächen markiert sind), kann durch Parteivereinbarung jedwede Berechnung verbindlich und rechtsicher getroffen werden. Häufig hilft dies, eine angemessene Verteilung der Betriebskosten vorzunehmen.

4. Ordnungsgemäße Abrechnung

Am 9. April 2008 hat der BGH in einem weiteren Urteil zu Betriebskostenabrechnung seine bisherige Rechtsprechung zur ordnungsmäßigen Abrechnung bestätigt (Az. VIII ZR 87/07). In dem aktuellen Fall war in der Betriebskostenabrechnung bei einzelnen Kostenarten die Umlage nach der Wohnfläche vorgenommen worden. Allerdings hatte der Vermieter die Quadratmeter an Wohnfläche mit der Anzahl der Monate, in welchen der Mieter das Objekt bewohnte, multipliziert, um eine der Wohnnutzung entsprechende zeitliche Abgrenzung zu erreichen. In der Erläuterung der Abrechnung las sich das so: „ Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche * Monate“. Daraus wurde eine Gesamtsumme von 3816,00 gebildet. Daneben hieß es „Ihr Anteil: 11760,00“; in der Zeile darunter war die Zahl „12“ aufgeführt.
Nach dem Ende der Abrechnungsfrist machten die Mieter geltend gemeint als die Betriebskostenabrechnung unverständlich sei. Der Bundesgerichtshof gab den Mietern recht. Nach Auffassung der obersten Bundesrichter erschließt es sich einen durchschnittlichen Mieter nämlich nicht, dass die unter „Gesamtsumme“ aufgeführte Zahl 3816,00 das Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von insgesamt 318 m² und den 12 Monaten des Jahres sein sollte, die das Gesamtobjekt vermietet wurde. Es wäre zudem nicht klar, dass sich unter der Angabe „Ihr Anteil: 1176,00“ das Produkt aus der Wohnfläche der von den Mietern angemieteten Wohnung von 98,00 m² und der Anzahl der 12 Nutzungs-Monate verbarg.
Damit war die Betriebskostenabrechnung nach Ansicht des Bundesgerichtshofes unverständlich und damit nicht ordnungsgemäß. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann allerdings eine nicht ordnungsgemäße Abrechnung nicht mehr korrigiert werden. Dies hat zur Folge, dass die Mieter die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung nicht leisten mussten. (BGH, Urteil v. 09.04.2008, Az.: VIII ZR 87/07).

IV. Betriebskostenabrechnung, Wirtschaftlichkeitsgebot

1. Angabe von erheblichen Kostensteigerungen

Nach einem Urteil des Kammergerichts Berlin vom 12.01.2006 (GuT 2006, 70) muss auch der Vermieter vom Gewerberaum in der Betriebskostenabrechnung nachvollziehbare Gründe angeben, wenn einzelne Positionen gegenüber dem Vorjahr über jeweils 10 % gestiegen sind. Legt der Vermieter die Gründe der Preissteigerung und deren Unvermeidbarkeit nicht im Einzelnen dar, kann er – wegen des Verstoßes gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit – diese Betriebskosten nur in Höhe der im Vorjahr angefallenen Beträge auf die Mieter umlegen.

2. Betriebskostenabrechnung - Wirtschaftlichkeit
Zwei Entscheidungen zur Wirtschaftlichkeit der abgerechneten Betriebskosten sind geeignet, viele Betriebskostenabrechnungen teilweise nicht durchsetzbar werden zulassen.
So hat das Amtsgericht Leipzig mit Urteil vom 25.10.2005 (AZ.: 170 C 3895/05) entschieden, dass die Kosten der Haftpflicht- und Gebäudeversicherung nur dann als Betriebskostenumladefähig sind, wenn der Vermieter - auf ausreichend sustanziierten bestreitendes Mieters – die Wirtschaftlichkeit der abgerechneten Kosten nachweisen kann. Es dürfen ja nicht nur solche Kosten abgerechnet werden, die gerechtfertigt sind. Maßstab ist dabei, was ein objektiver Dritter bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung für gerechtfertigt erachten würde. Dies bedeutet, dass auch bei den abgeschlossenen Versicherungen die Angemessenheit der jeweiligen Verträge durch den Vermieter stets überprüft werden muss.
Das Amtsgericht Köln hatte mit Urteil vom 23.05.2006 (AZ.: 210  C 43/06) bereits entschieden, dass bei einem Stundenlohn von 25,00 Euro für Treppenhausreinigung und Hofreinigung zumindest für den Zeitraum von 1997-2000 die entsprechenden Kosten für einen Hausmeister zu hoch sind und daher nicht in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen werden dürfen.

3. Wiesengutscheine für den Hausmeister
Eine Hausverwaltung hatte dem für sie tätigen Hausmeister einen Gutschein für ein halbes Wiesenhähnchen und einen Maß Bier für das Oktoberfest geschenkt. Beide Gutscheine hatten zusammen einen Wert von 15,10 Euro. Das Besondere daran war, dass die Hausverwaltung die Summe in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 auf die Mieter umgelegt hatte. Die Vermieter wollten sich gegen diese Sonderzahlung oder Gratifikation zur Wehr setzten und klagten vor dem Amtsgericht München auf Feststellung, dass die Wiesengutscheine für den Hausmeister nicht umgelegt werden könnten.
Das Amtsgericht München gab jedoch der Hausverwaltung recht (Urteil vom 08.01.2007 Az.: 424 C 22865/06). Das Gericht begründete sein Urteil damit, dass die Wiesengutscheine eine arbeitsrechtliche Sonderzahlung oder Gratifikation darstellen und daher zu geldwerten Leistungen des Eigentümers an den Hausmeister zu rechnen sein. Die Grenze der Umlagefähigkeit der Leistungen sei allenfalls der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz, wobei das Handeln eines wirtschaftlich denkenden, vernünftigen Wohnungsvermieters maßgeblich ist. Dabei sei auch darauf abzustellen, ob die entsprechende Leistung ortsüblich und angemessen sei. Da es im dortigen Gerichtsbezirk geradezu üblich sei, für den gemeinsamen Wiesenbesuch den Arbeitsnehmern Gutscheine für Getränke und Nahrungsmittel umsonst zu überlassen, sei die Umlage grundsätzlich als arbeitsrechtliche Sonderzahlung zu Recht erfolgt. Hinsichtlich des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes bemerkte das Gericht, dass es weithin bekannt sei, dass für die Reservierung eines Sitzplatzes in einem Wiesenzelt die Abnahme von einem Gutschein für ein halbes Händel sowie zwei Gutscheine für einen Liter Weißbier bedürfe. Damit wäre es sogar noch wirtschaftlich gewesen, wenn nicht nur ein Gutschein für ein halbes Hähnchen und eine Maß Bier, sondern sogar mindestens für zwei Liter Bier überlassen worden wäre. Nach diesem Maßstab, habe die Hausverwaltung sogar besonders sparsam gehandelt.

V. Kontrolle der Abrechnung

1. Einsichtnahme in Abrechnungsbelege
Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 28.09.2006 (AZ.: 67 S 225/06) in der Berufungsinstanz geklärt, dass die Einsichtnahme in Abrechnungsunterlagen zur Betriebskostenabrechnung bereits dann gewährt wird, wenn der Vermieter dem Mieter einen Aktenordner mit Belegen in seinen Geschäftsräumen vorlegt und es dem Mieter gestattet, sofern erforderlich auch eine fachkundige Person zur Einsichtnahme hinzuzuziehen, damit sich der Mieter in den Belegen zurecht finden kann.
In dem zu entscheidenden Fall hat der Mieter geltend gemacht, dass ihm eine Einsichtnahme in die Betriebskostenbelege dadurch verweigert worden sei, dass anlässlich der Einsichtnahme in den Geschäftsräumen des Vermieters niemand vor Ort gewesen sei, der dem Mieter die Abrechnung habe erklären können. Das Landgericht Berlin hat dazu entschieden, dass dem Mieter ausschließlich das Recht zusteht, Einsicht in die Belege zu nehmen. Der Vermieter muss nicht zur Verfügung stehen, um dem Mieter Erläuterungen zum Inhalt der Belegkopien zugeben. Hierbei darf sich der Mieter fachkundiger Hilfe bedienen.

2. Kopien der Abrechnungsunterlagen
Mit Urteil vom 13.09.2006 (AZ.: VIII. ZR 105/06) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien der Rechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung aus Gründen von Treu und Glauben nicht in Betracht kommt, wenn ihm in zumutbarer Weise Einsichtnahme in die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegenden Abrechnungsbelege angeboten wurde. Etwas anderes können nur dann gelten, wenn dem Mieter ausnahmsweise die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden könne. Für viele Mieter- und Vermietervereine wird damit die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung aufwendiger, weil nunmehr regelmäßig davon auszugehen ist, dass eine Einsichtnahme vor Ort erforderlich ist. In jeder Betriebskostenabrechnung sollte der Vermieter auch zur Reduzierung seines eigenen Aufwandes eine Frist zur Einsichtnahme in die Betriebskostenbelege setzen.

3. Kopien der Abrechnungsbelege
Ebenfalls am 13.09.2006 hat der BGH entschieden, dass die Übersendung einiger Belegkopien aus Gefälligkeit durch den Vermieter kein Recht des Mieters begründet, weitere Kopien von Abrechnungsbelegen zu erhalten (AZ.: VIII. ZR 71/06).


4. Belegkopien II
Mit Urteil vom 21.09.2006 hat das Amtsgericht Mainz (AZ.: 86 C 149/06) entschieden, dass dann jedenfalls der Mieter einen Anspruch auf Belegkopien hat, wenn der Vermieter dem Mieter die Zusage gegeben hat, auf Verlangen entsprechende Kopien von Abrechnungsbelegen zur Verfügung zustellen. Eine entsprechende Vereinbarung kann ihm Mietvertrag getroffen werden, kann aber auch später mündlich oder schriftlich erfolgen. Ist im Mietvertrag keine Regelung getroffen, wird dem Mieter aber eine entsprechende Zusicherung gegeben, so handelt es sich um ein Schuldanerkenntnis, aus dem heraus der Mieter die Kopien von Abrechnungsbelegen verlangen kann.

Nutzung der Mietsache

Großes Ärgernis bereiten Vermietern vermeintlich tierliebe Mieter, die von Balkonen oder um das Mietobjekt herum Vögel füttern, und dadurch u. a. Spatzen, Tauben oder auch streunende Katzen, anlocken. Nach Ansicht des Landgerichts Hamburg, ist das Füttern fremder Katzen bereits über einen Zeitraum von zwei Wochen unzulässig (LG Hamburg, Az.: 307 S 2/01). Da von Tauben Verunreinigungen und damit Gesundheitsgefahren ausgehen, ist das Füttern von Tauben grundsätzlich untersagt. Ein entsprechendes Verbot im Mietvertrag ist daher auch zulässig. Allerdings gehört es zur vertragsgemäßen Nutzung einer Wohnung oder des damit verbundenen Balkonen, zur Winterzeit Singvögel zu füttern; der Vermieter kann diese Fütterungen nicht untersagen. Die Fütterung kann dabei durch das Ausstreuen von entsprechendem Vogelfutter oder das Bereithalten von Vogelhäuschen erfolgen.

  

Räumung bei verschwundenem Mieter

Nicht selten entziehen sich Mieter der Mietzahlung und späteren Räumung durch spurloses Verschwinden. Dabei lassen Mieter häufig Unrat und Möbel in den Mieträumen zurück. Für den Vermieter entsteht dadurch eine zwiespältige Situation, da die Zustellung einer Mietzinsklage oder einer Räumungsklage mangels Wohnsitz des Mieters vereitelt wird. Die rechtlich mögliche öffentliche Zustellung führt zu einer zeitlichen Verzögerung und da das folgende Versäumnisurteil wie auch die Räumung durch den Gerichtsvollzieher ebenfalls öffentlich zugestellt werden müssen, weiteren zeitlichen Verzug bedeuten, entsteht nicht selten ein Mietausfallschaden von regelmäßig 6 - 8 Monatsmieten. Hinzu kommen die Kosten für die Räumung durch den Gerichtsvollzieher, die sich selten unter 1.000 € und häufig im Bereich über 3.000 € bewegen. Da der Vermieter diese Kosten vorschießen muss und nicht darauf vertrauen kann, dass eine Erstattung des Mieters durchgesetzt werden kann (vgl. LG Koblenz, Urteil v. 17.04.2006, Az.: 2 T 237/06), kommen Vermieter in dieser Situation häufig zu dem Schluss, dass eine eigenmächtige Räumung günstiger ist. Die eigenmächtige Räumung führt allerdings dazu, dass der Mieter einen Anspruch aus „verbotener Eigenmacht“ gegen den Vermieter hat; strafrechtlich liegt ggf. sogar Hausfriedensbruch vor. Rechtfertigungsgründe durch Selbsthilfe oder Notstand lehnen die Gerichte in solchen Fällen regelmäßig ab.
 
Sollen Sie derartige Probleme Mitmietern haben, so sprechen Sie uns bitte gerne an. Beachten Sie bitte bei eigenen Maßnahmen, dass sie im Falle einer eigenmächtigen Räumung die geräumten Gegenstände auf keinen Fall zerstören oder veräußern dürfen, sollen diese so lange aufbewahren müssen, ist das Schicksal des Mieters geklärt ist.

Finanzschwacher Mieter

Das Landgericht Bonn hatte sich damit zu beschäftigen, ob ein Mieter von sich aus den Vermieter auf das über sein Vermögen eröffnete Insolvenzverfahren und auf seine angespannten Vermögensverhältnisse hinweisen muss (Az.: 6 T 312/05). Der Vermieter hatte das Mietverhältnis wegen arglistiger Täuschung angefochten, als sich neben dem Insolvenzverfahren herausstellte, dass bereits das vorherige Mietverhältnis wegen Zahlungsrückständen beendet worden war. Das Landgericht gab dem Vermieter recht, weil der Mieter mit Unterzeichnung des Mietvertrages konkludent zum Ausdruck gibt, dass er den Mietzins zahlen können.

Tierhaltung

Das Landgericht Krefeld hat als Berufungsgericht entschieden, dass Tierhaltungsverbote mit Erlaubnisvorbehalt in einem Formularmietvertrag grundsätzlich zulässig sind. Die Vereinbarung eines so genannten Erlaubnisvorbehaltes führt dazu, dass der Vermieter nach seinem freien Ermessen entscheiden kann, ob er im Einzelfall dem Mieter die Tierhaltung gestattet oder nicht.
 
Das Landgericht Krefeld hat in diesem Fall die Revision zugelassen, sodass möglicherweise der Bundesgerichtshof über das formularvertragliche Tierhaltungsverbot mit Erlaubnisvorbehalt entscheiden wird. 

Schäden – Abzug neu für alt

Das Amtsgericht Steinfurt hat mit Urteil vom 20.12.2006 (AZ.: 4 C 168/05) zu Schäden durch den Mietgebrauch entscheiden müssen. Im vorliegenden Fall war sowohl das Parkett in Mitleidenschaft gezogen worden und wurde wegen angeblicher Wasserschäden durch Blumentöpfe vom Vermieter nach einer Nutzungsdauer von 8 ½ Jahren abgeschliffen; zudem war am Laminatboden in einem anderen Raum ebenfalls ein Schaden festgestellt worden, hier nach einer zehn jährigen Nutzung. Basierend auf dem Gutachten eines Sachverständigen hat das Amtsgericht Steinfurt entschieden, dass ein Laminatboden eine zehn jährige Lebensdauer im Regelfall hat. Danach kann der Vermieter unter Anrechnung der dem alten Laminatboden bereits in wohnenden Abnutzung nur einen um die bisherige Lebensdauer entsprechend reduzierten Betrag verlangen. Hinsichtlich der Schäden am Parkett hat das Amtsgericht Steinfurt festgestellt, dass Parkettboden eine Lebensdauer von 10 – 15 Jahren, somit eine mittlere Lebensdauer von 12,5 Jahren hat, nach der es regelmäßig abgeschliffen werden muss. Bei einer bereits über acht jährigen Nutzung seit dem letzten Abschleifen kann der Vermieter danach allenfalls nur noch ein drittel der für das Abschleifen erforderlichen Kosten verlangen.

Das Mietrecht regelt die Überlassung gegen Entgelt. Häufig treten im Mietrecht Fragen auf, welche im Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen.
 
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Verwirkung

Mit Urteil vom 18.10.2006 hat der BGH (Az.: XII ZR 33/04) seine bisherige Rechtsprechung zur Verwirkung eines Rechts zur fristlosen Kündigung wegen eines Sachmangels für das seit dem 01.09.2001 geltende Mietrecht aufgegeben. Bis zu Mietrechts Reformen wurde in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. davon ausgegangen, dass bei vorbehaltsloser Zahlung der vollen Miete über einen Zeitraum von sechs Monaten nicht nur das Recht auf Minderung, sondern auch das auf außerordentliche Kündigung, ausgeschlossen war. Der BGH geht seit der Mietrechtsreform nicht mehr davon aus, dass eine planwidrige Regelungslücke für den Fall besteht, dass der Mieter trotz der Möglichkeit zur Minderung oder fristlosen Kündigung vorbehaltlos die Miete weiter zahlt. Damit können sich Vermieter nun nicht mehr sicher sein, dass Mieter trotz vorbehaltsloser Mietzahlung keine Minderungsrechte bzw. das Recht auf fristlose Kündigung mehr geltend machen. Für die Mieter eröffnet diese Entscheidung im weiteren Verlaufe des Mietverhältnisses ggf. auch ältere Minderungsansprüche noch geltend zu machen oder gleichwohl die Kündigung zu erklären. Der Vermieter kann hier nur vorbeugen, wenn er jede Mangelbeseitigung abnehmen lässt und einen Vertrauenstatbestand schafft, nachdem er nicht mehr mit einer fristlosen Kündigung oder Minderungen rechnen musste.
 

Störung durch Dritte

Das Mietverhältnis kann auch durch Dritte beeinträchtigt werden. So steht dem Mieter unter anderem ein Minderungsrecht zu, wenn beispielsweise erhöhte Lärmemmissionen durch eine Baustelle oder krakelende Nachbarn die Ruhe des Mietobjektes beeinträchtigen. Im Falle unberechtigter Störungen durch Dritte kann der Vermieter die Mietminderung des Mieters vom Dritten ersetzt verlangen. Aus diesem Grunde muss der Mieter den Vermieter unverzüglich darauf hinweisen, wenn die Störung beendet wurde. In einem von dem Amtsgericht Berlin Mitte zu entscheidenden Fall (Az.: 5 C 550/05) hatte der Mieter diese Mitteilung unterlassen und wurde daher zum Schadensersatz für die vom Vermieter unnötig erhobene Klage verurteilt. Damit musste der Mieter allerdings nur anteilige Verfahrenskosten tragen, weil dem Vermieter insofern ein Mitverschulden zugerechnet wurde, weil er es versäumt hatte, vor der Klageerhebung gegen den Dritten das weitere Bestehen der Störung zu überprüfen.