Zahlung auf verspätete Abrechnung

Das Landgericht Hagen hat mit Urteil vom 06.04.2005 (Az.: 10 S 8/05) entschieden, dass eine Rückforderung des Vermieters bei Zahlung auch verspätet abgerechnete Betriebskosten, ausgeschlossen ist. Bekanntlich bestimmt § 556 Abs. 3 BGB, dass über die Vorauszahlungen auf Betriebskosten vom Vermieter jährlich abgerechnet werden muss. Versäumt der Vermieter diese Frist, so kann der Mieter die Nachzahlung verweigern. Das Urteil des Landgerichts Hagen ist daher insofern bedeutsam, als ein Mieter versucht hat, die Zahlung auf die verspätete Abrechnung im Wege der ungerechtfertigten Bereicherung zurückzuverlangen. Das Landgericht hatte der Klage mit der Begründung eine Absage erteilt, dass die Zahlung auf verspätet vorgelegte Betriebskostenabrechnungen der Zahlung auf eine verjährte Forderung vergleichbar ist; die Abrechnungsfrist diene nämlich der Abrechnungssicherheit und der Streitvermeidung. Der Streitvermeidung kann die Regelung nach § 556 III BGB jedoch nur gerecht werden, wenn eine Zahlung auf eine befristete Abrechnung nicht zurückverlangt werden kann.
  

Anpassung der Vorauszahlungen

Häufig werden Betriebskostenabrechnungen zum Jahresende erstellt und enden in der heutigen Zeit mit einer Nachzahlung des Mieters. Nutzen Sie als Vermieter jetzt die Gelegenheit, die Betriebskostenvorauszahlungen anzupassen. Das Amtsgericht Bad-Neuenahr-Ahrweiler hat mit Urteil vom 08.03.2006 bestätigt, dass Sie nicht bis zum Abschluss der kommenden Abrechnungsperiode warten müssen, wenn Sie sich bei der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung auf die letzte Rechnung berufen und geltend machen können, dass eine Reduzierung der Betriebskosten nicht zu erwarten ist (Az.: 3 C 908/05).
 
Mieter haben übrigens auch einen gesetzlichen Anspruch nach § 560 BGB auf Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen, wenn die Abrechnung zu einem Guthaben geführt hat.
 

Umlage neuer Betriebskosten

Mit Urteil vom 27.09.2006 (AZ.: VIII. ZR 80/06) hat sich der Bundesgerichtshof dazu geäußert, dass während des bestehenden Mietverhältnisses neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Regelung enthalten ist. In dem zu dem entscheidenden Fall war im Mietvertrag geregelt, dass auch die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung als umlagefähige Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können. Zu Beginn des Mietverhältnisses bestanden keine entsprechenden Versicherungen. Der Vermieter konnte die während des Mietverhältnisses abgeschlossenen Versicherungen betragsmäßig und entsprechend anteilig auf die Mieter umlegen. Dabei war es nach Ansicht des BGH unerheblich, ob bei Abschluss des Mietvertrages das zu versichernde Risiko bereits vorhanden gewesen sei. Entscheidend für die Umlagefähigkeit ist allein, dass im Mietvertrag die Möglichkeit der Umlage entsprechender Versicherungen vereinbart ist; die Kosten für die erstmals abgeschlossenen Versicherungen sind daher entsprechend neue und später entstandenen Betriebskosten, die anteilig vom Mieter zu tragen waren.
  

Kopien der Abrechnungsunterlagen

Mit Urteil vom 13.09.2006 (AZ.: VIII. ZR 105/06) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien der Rechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung aus Gründen von Treu und Glauben nicht in Betracht kommt, wenn ihm in zumutbarerweise Einsichtnahme in die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegenden Abrechnungsbelege angeboten wurde. Etwas anderes können nur dann gelten, wenn dem Mieter ausnahmsweise die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden könne. Für viele Mieter- und Vermietervereine wird damit die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung aufwendiger, weil nunmehr regelmäßig davon auszugehen ist, dass eine Einsichtnahme vor Ort erforderlich ist. In jeder Betriebskostenabrechnung sollte der Vermieter auch zur Reduzierung seines eigenen Aufwandes eine Frist zur Einsichtnahme in die Betriebskostenbelege setzen.