Rechtsthemen

Mietrecht - Sparbuch

Das Landgericht Dortmund hat sich mit Urteil vom 5.12.2006 (Az.: 1 S 23/06) zu der Einstufung einer im Rahmen der Übergabe eines Sparbuchs gezahlten Kaution als Verpfändung oder aber Abtretung des Auszahlungsanspruches geäußert. In dem zu entscheidenden Fall hatte der Mieter die Mietkaution auf ein eigenes Sparkonto eingezahlt. Dieses Sparkonto wurde ohne weitere Vereinbarung dem Vermieter in Form des Sparbuchs übergeben. Da der Mieter insolvent wurde, ließ der Insolvenzverwalter sich das Guthaben des Sparbuches auszahlen. Der Vermieter klagte gegen die auszahlende Bank, um die Kaution für nicht gezahlte Mieten verwenden zu können. Nun war zu entscheiden, ob es sich um eine Abtretung oder aber eine Verpfändung handelte. Das Landgericht Dortmund hat – wie auch die Vorinstanz - die Übergabe eines Sparbuchs ohne weitere Vereinbarung als Abtretung des Auszahlungsanspruches gegen die Bank gewertet. Damit konnte der Vermieter wegen der unzulässigen Auszahlung durch die Bank von dieser die Kaution einklagen, während bei einer bloßen Verpfändung das Pfandrecht im Zweifel wegen der Nichteinhaltung der erforderlichen Form untergegangen wäre. Rechtsanwalt Düsseldorf Mietrecht

Kaution zusätzlich zur Bürgschaft

Das OLG Bamberg hatte sich mit einem Sachverhalt auseinander zusetzen, bei dem der Vermieter zusätzlich zu einer hinterlegten Barkaution in Höhe von drei Monatsmieten eine Bürgschaft durch einen Dritten verlangt und erhalten hat. Nachdem der Mieter nicht mehr zahlte, nahm der Vermieter zunächst die Kaution in Anspruch und wollte sich sodann aus der Bürgschaft befriedigen. Dem hat das OLG Bamberg mit Urteil vom 09.03.2006 (Az.: 6 U 75/05) eine Absage erteilt. Zur Begründung führt das Gericht aus, dass die gesetzliche Maximalhöhe der Kaution auf drei Monatsmieten abschließend begrenzt ist. Auch durch eine zusätzliche Bürgschaft kann diese Begrenzung nicht umgangen werden.

Der Praxisverkauf ist für den Arzt ein einschneidender Schritt. Regelmäßig bedeutet es für den verkaufenden Arzt die Einleitung des Ruhestandes. Die Praxis, die über Jahrzehnte aufgebaut wurde, ist bei den Patienten eingeführt und bekannt und genießt hohes Ansehen bei den in der Umgebung wohnenden Menschen. Neben der Aufgabe der beruflichen Tätigkeit bedeutet der Praxisverkauf für den ausscheidenden Arzt auch, die Mitarbeiter, die ihn teilweise über Jahre oder Jahrzehnte begleitet haben, einem Nachfolger anzuvertrauen.

 

Neben steuerlichen Aspekten bildet beim Praxisverkauf vor allem die finanzielle Bewertung der Praxis eine Herausforderung, da neben dem Inventar, den sog. Assets, auch der immaterielle Wert der Praxis, der sog. „Goodwill“, bewertet werden muss.

Da die meisten Regionen für einzelne oder alle Vertragsarztsitze sog. geschützte Gebiete aufweisen, sind häufig Ausschreibungsverfahren zu beachten.

Zuletzt hängt es von Vertrauen und Bonität ab, welcher Erwerber den Zuschlag erhält.

 

Für den Praxiskäufer bedeutet der Praxiskauf den Schritt in die Selbständigkeit. Der Heiler wird zum Unternehmer und muss sich von diesem Zeitpunkt an im Wettbewerb beweisen. Da der Praxiskauf in den meisten Fällen kreditfinanziert erfolgt, ist neben den Mut zum wirtschaftlichen Risiko auch Besonnenheit und unternehmerische Weitsicht bei der Auswahl der geeigneten Praxis gefragt. Den Praxiskäufer sollte sich umfassend über rechtliche Besonderheiten von Arbeitsverträgen und Behandlungsverträgen (Z.B. für Privatpatienten), informieren. Arztpraxen werden gerade in kleineren Städten vom Praxisverkäufer häufig in eigenen Räumen beziehungsweise aus steuerlichen Gründen im Haus der Ehefrau betrieben. Da neben der Finanzierung der Praxis nicht zusätzlich noch die Immobilie erworben werden kann, sind Kenntnisse im Mietrecht für Praxiserwerber unumgänglich. Der Praxiskäufer sollte sich zudem über die rechtlichen Hintergründe von Leasingverträgen (z.B. hinsichtlich medizinischer Geräte oder Fahrzeuge) informieren.

Mit dem Schritt in die Selbstständigkeit muss der Praxiskäufer auch den kaufmännischen Bereich beherrschen sollte sich frühzeitig in Steuersachen beraten lassen.

 

Für den  Praxisverkauf sollte eine Vorlaufzeit von mindestens einem Jahr veranschlagt werden. Die Vorplanung sollte daher anderthalb bis zwei Jahre vor dem geplanten Praxisverkauf erfolgen.

Auch der Praxiskäufer sollte mindestens ein Jahr vor dem geplanten Erwerb mit der Planung beginnen. Bei Ausschreibungsverfahren empfiehlt es sich, sich bereits frühzeitig in die Listen für die Praxisnachfolge eintragen zu lassen, da auch die Wartezeit bei der Vergabe von Vertragsarztsitzen eine Rolle spielt.

 

Sind sich die Vertragspartner einig, muss ein detaillierter Kaufvertrag über die Praxis vereinbart werden. Standardverträge werden den individuellen Situationen der zu verkaufenden Praxis häufig nicht gerecht. So ist bereits danach zu differenzieren, in welche bestehenden Verträge der Praxiskäufer eintreten soll. Hier ist unter anderem an die Arbeitsverträge zu denken, die bereits qua Gesetz nach § 613a BGB auf den Praxiskäufer übergehen. Gegebenenfalls ist der Vermieter frühzeitig über den Praxisverkauf zu informieren, damit ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden kann. Zu klären ist weiterhin der Übergang von langfristigen Behandlungsverträgen bei Dauerpatienten.

Es empfiehlt sich daher eine Übergangszeit zu vereinbaren, in welcher der Praxisverkäufer parallel zum Praxiskäufer noch in der Praxis tätig ist, um auch das Vertrauen der Patienten in den Nachfolger zu stärken.

Bei der Praxisübergabe wie auch im Vorfeld des Kaufvertrages ist zu beachten, dass die Patientendaten zu schützen sind. Hier existiert umfassende Kasuistik, die im Praxiskaufvertrag beachtet werden muss, damit der Vertrag nicht bereits wegen Verletzung der schützenswerten Patienteninteressen unwirksam wird.   

 
Schriftform der Erlaubnis

Das AG Konstanz hat ein formular-vertragliches Tierhaltungsverbot für unwirksam erklärt, in welchem der Vermieter sich eine schriftliche Einwilligung in die Tierhaltung vorbehalten hatte (AG Konstanz, WuM 2007, 355). Nach Ansicht des Amtsrichters erweckt das Schriftformerfordernis unzulässigerweise den Eindruck, dass eine mündliche Erlaubnis unwirksam sei. In dem gleichen Verfahren wurde noch einmal bestätigt, dass das Verbot der Haltung von Kleintieren ebenfalls unwirksam ist.

 

 

Sind im Mietvertrag die im Mietobjekt anfallenden Betriebskosten im Einzelnen aufgeführt und umlagefähig vereinbart, können neue, später entstehende Betriebskosten nur umgelegt werden, wenn im Mietvertrag ein entsprechender Vorbehalt vereinbart ist oder der Mieter zustimmt.


Sind Betriebskosten-Positionen einzeln aufgeführt und die jeweiligen Vorauszahlungen dahinter aufgeführt, wurde damit auch nur diese Positionen als umlagefähig vereinbart.


Kommen später noch weitere Betriebskosten-Positionen dazu, für die kein Vorauszahlungsbetrag eingetragen wurde, scheidet eine nachträgliche Umlage regelmäßig aus. 

Früher gab die II. Berechnungsverordnung die Definition der Betriebskosten vor. In Anlage 3 zu dieser Berechnungsverordnung waren einzelne Betriebskostenarten exakt aufgeführt.
Nunmehr ist die II. Berechnungsverordnung von der Betriebskostenverordnung abgelöst worden.
Betriebskosten definieren sich nach § 1 BetrKV wie folgt:

§ 1 BetrKV
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

Die Definition aus der Betriebskostenverordnung deckt sich dabei mit derjenigen in § 556 BGB.

Auch wenn die Betriebskosten nun gesetzlich definiert sind, so entsteht doch immer wieder Streit über die Subsumption einzelner Kosten unter den Begriff der Betriebskosten.


Merkpunkte:
Die wichtigsten Bestimmungsmerkmale für Betriebskosten sind:
• Kosten müssen tatsächlich entstanden sein.
• Die Kosten müssen durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Objektes und des Grundstückes bzw. seiner Anlagen u. Einrichtungen verursacht worden sein.
• Es muss sich um eine laufende Entstehung von Kosten handeln.
• Die Kosten müssen auf den Eigentümer oder Erbbauberechtigten zugeordnet sein.

Typische Betriebkosten sind:

• Grundsteuer
• Heizung
• Warmwasser, Kaltwasser, Abwasser
• Müllbeseitigung
• Ungezieferbeseitigung
• Gartenpflege
• Sach- und Haftpflichtversicherung
• Hauswart
• Aufzugskosten (auch für Erdgeschossmieter)

Vorsicht ist geboten, wenn die folgenden Betriebskosten umgelegt werden:

• Sperrmüllabfuhr
 nur, wenn sie regelmäßig erfolgt bzw. Vermieter Lagerplatz bereitstellt
• Verwaltungskosten
 nein: vgl. § 1 BetrKV
• Dachrinnenreinigung
 als „sonstige Betriebskosten“ nur bei Vereinbarung
• Wartung der Gegensprechanlage
• Anmietung eines Gastankes
 Ersparte Instandhaltungskosten, keine Umlage
• Kellerlampe, Energiesparlampen im Treppenhaus
 Dies sind Instandhaltungskosten, keine Umlage
• Kosten von Security-Personal, Doormen
 nur umlagefähig, wenn gesondert vereinbart 
• Grafiti-Entfernung als Gebäudereinigung
 nach AG Köln, WuM 2001, 515 keine Umlage

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