Rechtsthemen

Mindestangaben für die Abrechnung sind:

• eine Zusammenstellung der Gesamtkosten;
• die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel;
• die Berechnung des Anteils des Mieters;
• der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters;
• der Ausweis und ggf. Vorwegabzug der Kosten von Gewerberaum.

Die Abrechnung im Wohnraummietverhältnis muss innerhalb folgender Fristen erstellt werden:
1. Der Abrechnungszeitraum darf maximal ein Jahr betragen. Dies ist der Zeitraum, über den abgerechnet wird.
2. Die Abrechnungsfrist beträgt 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode; d.h. spätestens zum Ablauf dieser Frist muss die Abrechnung dem Mieter zugegangen sein.
3. Die Einwendungsfrist für den Mieter endet 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung

Die Folgen der verspäteten Abrechnung bestehen darin, dass  der Vermieter mit seinen Nachforderungen ausgeschlossen ist. Gleichzeitig bleibt er trotzdem zur Abrechnung verpflichtet, so dass der Mieter auf Rechnungslegung klagen kann. Der Mieter hat zudem ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen, bis eine ordnungsgemäße Abrechnung der vorherigen Zeiträume erstellt worden ist.

Ist eine fristgerechte Abrechnung nicht möglich, z.B. weil noch nicht alle Belege vorhanden sind, ist es zulässig, die Abrechnungsfrist zu überschreiten.
Eine Verpflichtung zur Teilabrechnung besteht danach nicht.
Teilabrechnungen sind nicht ausgeschlossen. Der Vermieter kann daher Teilabrechnungen vornehmen; ein Hinweis, dass es sich um eine Teilabrechnung handelt ist allerdings erforderlich.

Beispiel (BGH, Urteil v. 09.04.2008, Az.: VIII ZR 87/07):

Am 9. April 2008 hat der BGH in einem weiteren Urteil zu Betriebskostenabrechnung seine bisherige Rechtsprechung zur ordnungsmäßigen Abrechnung bestätigt (Az. VIII ZR 87/07). In dem aktuellen Fall war in der Betriebskostenabrechnung bei einzelnen Kostenarten die Umlage nach der Wohnfläche vorgenommen worden. Allerdings hatte der Vermieter die Quadratmeter an Wohnfläche mit der Anzahl der Monate, in welchen der Mieter das Objekt bewohnte, multipliziert, um eine der Wohnnutzung entsprechende zeitliche Abgrenzung zu erreichen. In der Erläuterung der Abrechnung las sich das so: „ Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche * Monate“. Daraus wurde eine Gesamtsumme von 3816,00 gebildet. Daneben hieß es „Ihr Anteil: 11760,00“; in der Zeile darunter war die Zahl „12“ aufgeführt.
Nach dem Ende der Abrechnungsfrist machten die Mieter geltend gemeint als die Betriebskostenabrechnung unverständlich sei. Der Bundesgerichtshof gab den Mietern recht. Nach Auffassung der obersten Bundesrichter erschließt es sich einen durchschnittlichen Mieter nämlich nicht, dass die unter „Gesamtsumme“ aufgeführte Zahl 3816,00 das Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von insgesamt 318 m² und den 12 Monaten des Jahres sein sollte, die das Gesamtobjekt vermietet wurde. Es wäre zudem nicht klar, dass sich unter der Angabe „Ihr Anteil: 1176,00“ das Produkt aus der Wohnfläche der von den Mietern angemieteten Wohnung von 98,00 m² und der Anzahl der 12 Nutzungs-Monate verbarg.
Damit war die Betriebskostenabrechnung nach Ansicht des Bundesgerichtshofes unverständlich und damit nicht ordnungsgemäß. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann allerdings eine nicht ordnungsgemäße Abrechnung nicht mehr korrigiert werden. Dies hat zur Folge, dass die Mieter die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung nicht leisten mussten. (BGH, Urteil v. 09.04.2008, Az.: VIII ZR 87/07).
 


Merkpunkte:

• Der Abrechnungszeitraum darf maximal ein Jahr betragen. Dies ist der Zeitraum, über den abgerechnet wird.
• Die Abrechnungsfrist beträgt 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode; d.h. spätestens zum Ablauf dieser Frist muss die Abrechnung dem Mieter zugegangen sein.
• Geht die Abrechnung nach Ende der Abrechnungsfrist zu, ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen, sofern er die verspätete Abrechnung verschuldet hat.
• Der Mieter kann auf Erteilung einer Abrechnung klagen.
• Der Mieter kann die Betriebskostenvorauszahlungen zurückbehalten bis eine Abrechnung erteilt ist

Die gesetzliche Grundkonzeption des Betriebskostenrechts sieht für Mietverhältnisse vor, dass der Vermieter grundsätzlich die Betriebskosten zu tragen hat, falls eine anders lautende Vereinbarung fehlt. Dieser Grundgedanke ist in § 535 BGB niedergelegt:

 

§ 535 BGB - Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. (2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Nach § 556 BGB können die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt:

 

§ 556 BGB - Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25.11.03 fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 oder Abs. 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Fehlt eine Vereinbarung zu den Betriebskosten oder ist eine getroffene Vereinbarung ungenau oder unwirksam, trägt also der Vermieter die Betriebskosten:


Merkpunkte:
Es gilt also:

• Betriebskosten müssen vertraglich vereinbart sein, ansonsten trägt der Vermieter diese Kosten, § 556 BGB.
• Kosten müssen vertraglich bestimmt sein.
• Eine exakte Übertragung ist für die Wirksamkeit der Vereinbarung unbedingt erforderlich.

Sind im Mietvertrag die im Mietobjekt anfallenden Betriebskosten im Einzelnen aufgeführt und umlagefähig vereinbart, können neue, später entstehende Betriebskosten nur umgelegt werden, wenn im Mietvertrag ein entsprechender Vorbehalt vereinbart ist oder der Mieter zustimmt.


Sind Betriebskosten-Positionen einzeln aufgeführt und die jeweiligen Vorauszahlungen dahinter aufgeführt, wurde damit auch nur diese Positionen als umlagefähig vereinbart.


Kommen später noch weitere Betriebskosten-Positionen dazu, für die kein Vorauszahlungsbetrag eingetragen wurde, scheidet eine nachträgliche Umlage regelmäßig aus. 

Schriftform der Erlaubnis

Das AG Konstanz hat ein formular-vertragliches Tierhaltungsverbot für unwirksam erklärt, in welchem der Vermieter sich eine schriftliche Einwilligung in die Tierhaltung vorbehalten hatte (AG Konstanz, WuM 2007, 355). Nach Ansicht des Amtsrichters erweckt das Schriftformerfordernis unzulässigerweise den Eindruck, dass eine mündliche Erlaubnis unwirksam sei. In dem gleichen Verfahren wurde noch einmal bestätigt, dass das Verbot der Haltung von Kleintieren ebenfalls unwirksam ist.

 

 

 
Geschwindigkeit - § 3 Abs. 2, 2a StVO
 
 
TBNR
Tatbestandstext 
FaP-Pkt
Euro
103000
Sie fuhren ohne triftigen Grund so langsam, dass der Verkehrsfluss
(B-1)
20,00
 
behindert wurde.
 
 
 
§ 3 Abs. 2, § 49 StVO; § 24 StVG; -- BKat
 
 
 
     
 
 
103708
Sie gefährdeten als Fahrzeugführer ein Kind/einen Hilfsbedürftigen/
A - 3
80,00
 
einen älteren Menschen *), insbesondere durch nicht ausreichend
 
 
 
verminderte Geschwindigkeit/mangelnde Bremsbereitschaft/
 
 
 
unzureichenden Seitenabstand beim Vorbeifahren/
 
 
 
unzureichenden Seitenabstand beim Überholen **).
 
 
 
§ 3 Abs. 2a, § 49 StVO; § 24 StVG; 10 BKat
 
 
 
     
 
 
103709
Sie schädigten als Fahrzeugführer ein Kind/einen Hilfsbedürftigen/
A - 3
100,00
 
einen älteren Menschen *), insbesondere durch nicht ausreichend
 
 
 
verminderte Geschwindigkeit/mangelnde Bremsbereitschaft/
 
 
 
unzureichenden Seitenabstand beim Vorbeifahren/
 
 
 
unzureichenden Seitenabstand beim Überholen **).
 
 
 
§ 3 Abs. 2a, § 1 Abs. 2, § 49 StVO; § 24 StVG; 10 BKat; § 19 OWiG
 
 

103708 - 103709    *)    geschützte Person(en) angeben,
                         **) Ursache angeben

Quelle: Kraftfahrt-Bundesamt, Bundeseinheitlicher Tatbestandskatalog Straßenverkehrsordnungswidrigkeiten - Stand: 01.09.2009 - 8. Auflage

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