Mietrecht

Energieeinsparverordnung

Am 27.06.2007 wurde die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) beschlossen. Nach Verkündung im Bundesgesetzblatt wird die EnEV 2007 am 01.10.2007 in Kraft treten.
Die EnEV 2007 betrifft alle Gebäude, die beheizt oder gekühlt werden. Da die EnEV 2007 auch für Bestandsgebäude gilt, löst sie die Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994 und die EnEV 2004 ab.

Nach § 1 EnEV gilt die Energieeinsparverordnung für:

1. Gebäude, deren Räume unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden und
2. für Anlagen und Einrichtungen der Heizungs-, Kühl, Raumluft- und Beleuchtungstechnik sowie der Warmwasserversorgung in Gebäuden nach Nr. 1.
Der Energieeinsatz für Produktionsprozesse in Gebäuden ist nicht Gegenstand dieser Verordnung.

Energieausweise werden verpflichtend für:

- Wohnbestand Baujahr bis 1965 im Falle des Verkaufs und der Vermietung ab dem 01.07.2008
- Wohnbestand Baujahr ab 1965 im Falle des Verkaufs und der Vermietung ab dem 01.01.2009
- Nichtwohnbestand im Falle des Verkaufs und der Vermietung ab dem 01.07.2009. Zusätzlich muss ein Aushang bei Gebäuden mit regem Publikumsverkehr ab einer Nutzfläche von über 1.000 m2 an gut sichtbarer Stelle erfolgen.

Nach § 1 Abs. 2 EnEV gibt es bestimmte Ausnahmen vom Anwendungsbereich der EnEV. Diese sind im Wesentlichen Gartenhäuschen und Ferienhäuser bzw. Häuschen in Kleingartensiedlungen, sowie Gewächshäuser, Kirchen und Gebäude, die ausschließlich der Aufzucht oder Haltung von Tieren dienen und Lagerhallen.
Die in der Wärmeschutzverordnung bestimmten Anforderungen an Gebäude werden in § 3 EnEV für zu errichtende Wohngebäude spezifiziert. Kleine Wohngebäude mit einer Gebäudenutzfläche unter 50 m2 und Nichtwohngebäude mit weniger als 50 m2 Nettogrundfläche sind begünstigt.

Es gibt 3 Arten von Energieausweisen:

1. Solche für Neubauten und im Falle wesentlicher Änderungen oder Erweiterung an Bestandsimmobilien. Diese müssen der Landesbehörde auf Verlangen vorgelegt werden;
2. Ausweise für Bestndsimmobilien samt Modernisierungsempfehlungen; diese müssen bei Verkauf oder Vermietung potentiellen Käufern oder Mietern zugänglich gemacht werden;
3. Öffentliche Energieausweise für Dienstleistungsgebäude mit mehr als 1.000 m2 Nutzfläche und regem Publikumsverkehr. Erforderlich ist ein gut sichtbarer Aushang.

Energieausweise nach EnEV 2007 sollen eine Gültigkeit von 10 Jahren haben.
Baudenkmäler und kleine Gebäude sind von der Verpflichtung ausgenommen.
Während für Neubauten Basis der berechnete Energie-Bedarf ist, können Eigentümer von Bestandsimmobilien zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen; lediglich Wohngebäude mit bis zu 4 Wohnungen müssen ab dem 01.10.2008 einen Bedarfsausweis erhalten, sofern der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde und bislang keine Sanierung im Sinne der Wärmeschutzverordnung 1977 erfolgte.

Die Auswirkungen der EnEV 2007 auf bestehende oder neue Mietverhältnisse sind noch ungeklärt. Es ist aber bereits jetzt zu erwarten, dass die Gerichte den Mietern im Rahmen der Betriebskosten Abzugsmöglichkeiten gestatten werden, wenn Gebäue unwirtschaftliche Energiewerte aufweisen.
Da die Erneuerungen der Heizungsanlagen und Dämmungen Modernisierungsmieterhöhungen nach sich ziehen werden, um finanzierbar zu sein, sind Prozesse vorprogrammiert.
Insbesondere ist fraglich, wann es sich um eine Modernisierung handelt und wie von Instandsetzungen abgegrenzt werden wird.


Merkpunkte:
Eigentümer von Gebäuden müssen Heizkessel, die
1. mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden,
2. vor dem 01.10.1978 eingebaut oder aufgestellt sind und
3. nach § 11 i.V.m. § 23 der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen so ertüchtigt worden sind, dass die zulässigen Abgasverlustgrenzwerte eingehalten sind, oder deren Brenner nach dem 01.11.1996 erneuert worden sind,
bis zum 31.12.2008 außer Betrieb nehmen. Ausgenommen hiervon sind Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel, sowie heizungstechnische Anlagen, deren Nennleistung unter 4 Kilowatt oder über 400 Kilowatt beträgt.

Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 01.02.2002 selbst bewohnt hat, ist die Pflicht zur Außerbetriebnahme erst im Falle eines Eigentümerwechsels vorzunehmen; falls der Eigentümerwechsel nach dem 01.02.2002 stattgefunden hat, von dem neuen Eigentümer. Gleiches gilt für Dämmungen ungedämmter Wärmeverteilungs- und Wasserleitungen sowie für die Dämmung ungedämmter, nicht begehbarer aber zugänglicher oberster Geschossdecken (Dachboden/Speicher).
Die Frist beträgt 2 Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang. Die Frist läuft nicht vor dem 31.12.2008 ab.

Die gesetzliche Grundkonzeption des Betriebskostenrechts sieht für Mietverhältnisse vor, dass der Vermieter grundsätzlich die Betriebskosten zu tragen hat, falls eine anders lautende Vereinbarung fehlt. Dieser Grundgedanke ist in § 535 BGB niedergelegt:

 

§ 535 BGB - Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. (2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Nach § 556 BGB können die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt:

 

§ 556 BGB - Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25.11.03 fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 oder Abs. 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Fehlt eine Vereinbarung zu den Betriebskosten oder ist eine getroffene Vereinbarung ungenau oder unwirksam, trägt also der Vermieter die Betriebskosten:


Merkpunkte:
Es gilt also:

• Betriebskosten müssen vertraglich vereinbart sein, ansonsten trägt der Vermieter diese Kosten, § 556 BGB.
• Kosten müssen vertraglich bestimmt sein.
• Eine exakte Übertragung ist für die Wirksamkeit der Vereinbarung unbedingt erforderlich.

Mindestangaben für die Abrechnung sind:

• eine Zusammenstellung der Gesamtkosten;
• die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel;
• die Berechnung des Anteils des Mieters;
• der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters;
• der Ausweis und ggf. Vorwegabzug der Kosten von Gewerberaum.

Die Abrechnung im Wohnraummietverhältnis muss innerhalb folgender Fristen erstellt werden:
1. Der Abrechnungszeitraum darf maximal ein Jahr betragen. Dies ist der Zeitraum, über den abgerechnet wird.
2. Die Abrechnungsfrist beträgt 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode; d.h. spätestens zum Ablauf dieser Frist muss die Abrechnung dem Mieter zugegangen sein.
3. Die Einwendungsfrist für den Mieter endet 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung

Die Folgen der verspäteten Abrechnung bestehen darin, dass  der Vermieter mit seinen Nachforderungen ausgeschlossen ist. Gleichzeitig bleibt er trotzdem zur Abrechnung verpflichtet, so dass der Mieter auf Rechnungslegung klagen kann. Der Mieter hat zudem ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen, bis eine ordnungsgemäße Abrechnung der vorherigen Zeiträume erstellt worden ist.

Ist eine fristgerechte Abrechnung nicht möglich, z.B. weil noch nicht alle Belege vorhanden sind, ist es zulässig, die Abrechnungsfrist zu überschreiten.
Eine Verpflichtung zur Teilabrechnung besteht danach nicht.
Teilabrechnungen sind nicht ausgeschlossen. Der Vermieter kann daher Teilabrechnungen vornehmen; ein Hinweis, dass es sich um eine Teilabrechnung handelt ist allerdings erforderlich.

Beispiel (BGH, Urteil v. 09.04.2008, Az.: VIII ZR 87/07):

Am 9. April 2008 hat der BGH in einem weiteren Urteil zu Betriebskostenabrechnung seine bisherige Rechtsprechung zur ordnungsmäßigen Abrechnung bestätigt (Az. VIII ZR 87/07). In dem aktuellen Fall war in der Betriebskostenabrechnung bei einzelnen Kostenarten die Umlage nach der Wohnfläche vorgenommen worden. Allerdings hatte der Vermieter die Quadratmeter an Wohnfläche mit der Anzahl der Monate, in welchen der Mieter das Objekt bewohnte, multipliziert, um eine der Wohnnutzung entsprechende zeitliche Abgrenzung zu erreichen. In der Erläuterung der Abrechnung las sich das so: „ Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche * Monate“. Daraus wurde eine Gesamtsumme von 3816,00 gebildet. Daneben hieß es „Ihr Anteil: 11760,00“; in der Zeile darunter war die Zahl „12“ aufgeführt.
Nach dem Ende der Abrechnungsfrist machten die Mieter geltend gemeint als die Betriebskostenabrechnung unverständlich sei. Der Bundesgerichtshof gab den Mietern recht. Nach Auffassung der obersten Bundesrichter erschließt es sich einen durchschnittlichen Mieter nämlich nicht, dass die unter „Gesamtsumme“ aufgeführte Zahl 3816,00 das Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von insgesamt 318 m² und den 12 Monaten des Jahres sein sollte, die das Gesamtobjekt vermietet wurde. Es wäre zudem nicht klar, dass sich unter der Angabe „Ihr Anteil: 1176,00“ das Produkt aus der Wohnfläche der von den Mietern angemieteten Wohnung von 98,00 m² und der Anzahl der 12 Nutzungs-Monate verbarg.
Damit war die Betriebskostenabrechnung nach Ansicht des Bundesgerichtshofes unverständlich und damit nicht ordnungsgemäß. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann allerdings eine nicht ordnungsgemäße Abrechnung nicht mehr korrigiert werden. Dies hat zur Folge, dass die Mieter die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung nicht leisten mussten. (BGH, Urteil v. 09.04.2008, Az.: VIII ZR 87/07).
 


Merkpunkte:

• Der Abrechnungszeitraum darf maximal ein Jahr betragen. Dies ist der Zeitraum, über den abgerechnet wird.
• Die Abrechnungsfrist beträgt 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode; d.h. spätestens zum Ablauf dieser Frist muss die Abrechnung dem Mieter zugegangen sein.
• Geht die Abrechnung nach Ende der Abrechnungsfrist zu, ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen, sofern er die verspätete Abrechnung verschuldet hat.
• Der Mieter kann auf Erteilung einer Abrechnung klagen.
• Der Mieter kann die Betriebskostenvorauszahlungen zurückbehalten bis eine Abrechnung erteilt ist

Sind im Mietvertrag die im Mietobjekt anfallenden Betriebskosten im Einzelnen aufgeführt und umlagefähig vereinbart, können neue, später entstehende Betriebskosten nur umgelegt werden, wenn im Mietvertrag ein entsprechender Vorbehalt vereinbart ist oder der Mieter zustimmt.


Sind Betriebskosten-Positionen einzeln aufgeführt und die jeweiligen Vorauszahlungen dahinter aufgeführt, wurde damit auch nur diese Positionen als umlagefähig vereinbart.


Kommen später noch weitere Betriebskosten-Positionen dazu, für die kein Vorauszahlungsbetrag eingetragen wurde, scheidet eine nachträgliche Umlage regelmäßig aus. 

Schriftform der Erlaubnis

Das AG Konstanz hat ein formular-vertragliches Tierhaltungsverbot für unwirksam erklärt, in welchem der Vermieter sich eine schriftliche Einwilligung in die Tierhaltung vorbehalten hatte (AG Konstanz, WuM 2007, 355). Nach Ansicht des Amtsrichters erweckt das Schriftformerfordernis unzulässigerweise den Eindruck, dass eine mündliche Erlaubnis unwirksam sei. In dem gleichen Verfahren wurde noch einmal bestätigt, dass das Verbot der Haltung von Kleintieren ebenfalls unwirksam ist.