Verwirkung

Mit Urteil vom 18.10.2006 hat der BGH (Az.: XII ZR 33/04) seine bisherige Rechtsprechung zur Verwirkung eines Rechts zur fristlosen Kündigung wegen eines Sachmangels für das seit dem 01.09.2001 geltende Mietrecht aufgegeben. Bis zu Mietrechts Reformen wurde in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. davon ausgegangen, dass bei vorbehaltsloser Zahlung der vollen Miete über einen Zeitraum von sechs Monaten nicht nur das Recht auf Minderung, sondern auch das auf außerordentliche Kündigung, ausgeschlossen war. Der BGH geht seit der Mietrechtsreform nicht mehr davon aus, dass eine planwidrige Regelungslücke für den Fall besteht, dass der Mieter trotz der Möglichkeit zur Minderung oder fristlosen Kündigung vorbehaltlos die Miete weiter zahlt. Damit können sich Vermieter nun nicht mehr sicher sein, dass Mieter trotz vorbehaltsloser Mietzahlung keine Minderungsrechte bzw. das Recht auf fristlose Kündigung mehr geltend machen. Für die Mieter eröffnet diese Entscheidung im weiteren Verlaufe des Mietverhältnisses ggf. auch ältere Minderungsansprüche noch geltend zu machen oder gleichwohl die Kündigung zu erklären. Der Vermieter kann hier nur vorbeugen, wenn er jede Mangelbeseitigung abnehmen lässt und einen Vertrauenstatbestand schafft, nachdem er nicht mehr mit einer fristlosen Kündigung oder Minderungen rechnen musste.
  

Störung durch Dritte

Das Mietverhältnis kann auch durch Dritte beeinträchtigt werden. So steht dem Mieter unter anderem ein Minderungsrecht zu, wenn beispielsweise erhöhte Lärmemmissionen durch eine Baustelle oder krakelende Nachbarn die Ruhe des Mietobjektes beeinträchtigen. Im Falle unberechtigter Störungen durch Dritte kann der Vermieter die Mietminderung des Mieters vom Dritten ersetzt verlangen. Aus diesem Grunde muss der Mieter den Vermieter unverzüglich darauf hinweisen, wenn die Störung beendet wurde. In einem von dem Amtsgericht Berlin Mitte zu entscheidenden Fall (Az.: 5 C 550/05) hatte der Mieter diese Mitteilung unterlassen und wurde daher zum Schadensersatz für die vom Vermieter unnötig erhobene Klage verurteilt. Damit musste der Mieter allerdings nur anteilige Verfahrenskosten tragen, weil dem Vermieter insofern ein Mitverschulden zugerechnet wurde, weil er es versäumt hatte, vor der Klageerhebung gegen den Dritten das weitere Bestehen der Störung zu überprüfen.

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