Mietrecht

Mietrecht - Sparbuch

Das Landgericht Dortmund hat sich mit Urteil vom 5.12.2006 (Az.: 1 S 23/06) zu der Einstufung einer im Rahmen der Übergabe eines Sparbuchs gezahlten Kaution als Verpfändung oder aber Abtretung des Auszahlungsanspruches geäußert. In dem zu entscheidenden Fall hatte der Mieter die Mietkaution auf ein eigenes Sparkonto eingezahlt. Dieses Sparkonto wurde ohne weitere Vereinbarung dem Vermieter in Form des Sparbuchs übergeben. Da der Mieter insolvent wurde, ließ der Insolvenzverwalter sich das Guthaben des Sparbuches auszahlen. Der Vermieter klagte gegen die auszahlende Bank, um die Kaution für nicht gezahlte Mieten verwenden zu können. Nun war zu entscheiden, ob es sich um eine Abtretung oder aber eine Verpfändung handelte. Das Landgericht Dortmund hat – wie auch die Vorinstanz - die Übergabe eines Sparbuchs ohne weitere Vereinbarung als Abtretung des Auszahlungsanspruches gegen die Bank gewertet. Damit konnte der Vermieter wegen der unzulässigen Auszahlung durch die Bank von dieser die Kaution einklagen, während bei einer bloßen Verpfändung das Pfandrecht im Zweifel wegen der Nichteinhaltung der erforderlichen Form untergegangen wäre. Rechtsanwalt Düsseldorf Mietrecht

Kaution zusätzlich zur Bürgschaft

Das OLG Bamberg hatte sich mit einem Sachverhalt auseinander zusetzen, bei dem der Vermieter zusätzlich zu einer hinterlegten Barkaution in Höhe von drei Monatsmieten eine Bürgschaft durch einen Dritten verlangt und erhalten hat. Nachdem der Mieter nicht mehr zahlte, nahm der Vermieter zunächst die Kaution in Anspruch und wollte sich sodann aus der Bürgschaft befriedigen. Dem hat das OLG Bamberg mit Urteil vom 09.03.2006 (Az.: 6 U 75/05) eine Absage erteilt. Zur Begründung führt das Gericht aus, dass die gesetzliche Maximalhöhe der Kaution auf drei Monatsmieten abschließend begrenzt ist. Auch durch eine zusätzliche Bürgschaft kann diese Begrenzung nicht umgangen werden.

Energieeinsparverordnung

Am 27.06.2007 wurde die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) beschlossen. Nach Verkündung im Bundesgesetzblatt wird die EnEV 2007 am 01.10.2007 in Kraft treten.
Die EnEV 2007 betrifft alle Gebäude, die beheizt oder gekühlt werden. Da die EnEV 2007 auch für Bestandsgebäude gilt, löst sie die Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994 und die EnEV 2004 ab.

Nach § 1 EnEV gilt die Energieeinsparverordnung für:

1. Gebäude, deren Räume unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden und
2. für Anlagen und Einrichtungen der Heizungs-, Kühl, Raumluft- und Beleuchtungstechnik sowie der Warmwasserversorgung in Gebäuden nach Nr. 1.
Der Energieeinsatz für Produktionsprozesse in Gebäuden ist nicht Gegenstand dieser Verordnung.

Energieausweise werden verpflichtend für:

- Wohnbestand Baujahr bis 1965 im Falle des Verkaufs und der Vermietung ab dem 01.07.2008
- Wohnbestand Baujahr ab 1965 im Falle des Verkaufs und der Vermietung ab dem 01.01.2009
- Nichtwohnbestand im Falle des Verkaufs und der Vermietung ab dem 01.07.2009. Zusätzlich muss ein Aushang bei Gebäuden mit regem Publikumsverkehr ab einer Nutzfläche von über 1.000 m2 an gut sichtbarer Stelle erfolgen.

Nach § 1 Abs. 2 EnEV gibt es bestimmte Ausnahmen vom Anwendungsbereich der EnEV. Diese sind im Wesentlichen Gartenhäuschen und Ferienhäuser bzw. Häuschen in Kleingartensiedlungen, sowie Gewächshäuser, Kirchen und Gebäude, die ausschließlich der Aufzucht oder Haltung von Tieren dienen und Lagerhallen.
Die in der Wärmeschutzverordnung bestimmten Anforderungen an Gebäude werden in § 3 EnEV für zu errichtende Wohngebäude spezifiziert. Kleine Wohngebäude mit einer Gebäudenutzfläche unter 50 m2 und Nichtwohngebäude mit weniger als 50 m2 Nettogrundfläche sind begünstigt.

Es gibt 3 Arten von Energieausweisen:

1. Solche für Neubauten und im Falle wesentlicher Änderungen oder Erweiterung an Bestandsimmobilien. Diese müssen der Landesbehörde auf Verlangen vorgelegt werden;
2. Ausweise für Bestndsimmobilien samt Modernisierungsempfehlungen; diese müssen bei Verkauf oder Vermietung potentiellen Käufern oder Mietern zugänglich gemacht werden;
3. Öffentliche Energieausweise für Dienstleistungsgebäude mit mehr als 1.000 m2 Nutzfläche und regem Publikumsverkehr. Erforderlich ist ein gut sichtbarer Aushang.

Energieausweise nach EnEV 2007 sollen eine Gültigkeit von 10 Jahren haben.
Baudenkmäler und kleine Gebäude sind von der Verpflichtung ausgenommen.
Während für Neubauten Basis der berechnete Energie-Bedarf ist, können Eigentümer von Bestandsimmobilien zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen; lediglich Wohngebäude mit bis zu 4 Wohnungen müssen ab dem 01.10.2008 einen Bedarfsausweis erhalten, sofern der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde und bislang keine Sanierung im Sinne der Wärmeschutzverordnung 1977 erfolgte.

Die Auswirkungen der EnEV 2007 auf bestehende oder neue Mietverhältnisse sind noch ungeklärt. Es ist aber bereits jetzt zu erwarten, dass die Gerichte den Mietern im Rahmen der Betriebskosten Abzugsmöglichkeiten gestatten werden, wenn Gebäue unwirtschaftliche Energiewerte aufweisen.
Da die Erneuerungen der Heizungsanlagen und Dämmungen Modernisierungsmieterhöhungen nach sich ziehen werden, um finanzierbar zu sein, sind Prozesse vorprogrammiert.
Insbesondere ist fraglich, wann es sich um eine Modernisierung handelt und wie von Instandsetzungen abgegrenzt werden wird.


Merkpunkte:
Eigentümer von Gebäuden müssen Heizkessel, die
1. mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden,
2. vor dem 01.10.1978 eingebaut oder aufgestellt sind und
3. nach § 11 i.V.m. § 23 der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen so ertüchtigt worden sind, dass die zulässigen Abgasverlustgrenzwerte eingehalten sind, oder deren Brenner nach dem 01.11.1996 erneuert worden sind,
bis zum 31.12.2008 außer Betrieb nehmen. Ausgenommen hiervon sind Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel, sowie heizungstechnische Anlagen, deren Nennleistung unter 4 Kilowatt oder über 400 Kilowatt beträgt.

Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 01.02.2002 selbst bewohnt hat, ist die Pflicht zur Außerbetriebnahme erst im Falle eines Eigentümerwechsels vorzunehmen; falls der Eigentümerwechsel nach dem 01.02.2002 stattgefunden hat, von dem neuen Eigentümer. Gleiches gilt für Dämmungen ungedämmter Wärmeverteilungs- und Wasserleitungen sowie für die Dämmung ungedämmter, nicht begehbarer aber zugänglicher oberster Geschossdecken (Dachboden/Speicher).
Die Frist beträgt 2 Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang. Die Frist läuft nicht vor dem 31.12.2008 ab.

Mindestangaben für die Abrechnung sind:

• eine Zusammenstellung der Gesamtkosten;
• die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel;
• die Berechnung des Anteils des Mieters;
• der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters;
• der Ausweis und ggf. Vorwegabzug der Kosten von Gewerberaum.

Die Abrechnung im Wohnraummietverhältnis muss innerhalb folgender Fristen erstellt werden:
1. Der Abrechnungszeitraum darf maximal ein Jahr betragen. Dies ist der Zeitraum, über den abgerechnet wird.
2. Die Abrechnungsfrist beträgt 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode; d.h. spätestens zum Ablauf dieser Frist muss die Abrechnung dem Mieter zugegangen sein.
3. Die Einwendungsfrist für den Mieter endet 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung

Die Folgen der verspäteten Abrechnung bestehen darin, dass  der Vermieter mit seinen Nachforderungen ausgeschlossen ist. Gleichzeitig bleibt er trotzdem zur Abrechnung verpflichtet, so dass der Mieter auf Rechnungslegung klagen kann. Der Mieter hat zudem ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen, bis eine ordnungsgemäße Abrechnung der vorherigen Zeiträume erstellt worden ist.

Ist eine fristgerechte Abrechnung nicht möglich, z.B. weil noch nicht alle Belege vorhanden sind, ist es zulässig, die Abrechnungsfrist zu überschreiten.
Eine Verpflichtung zur Teilabrechnung besteht danach nicht.
Teilabrechnungen sind nicht ausgeschlossen. Der Vermieter kann daher Teilabrechnungen vornehmen; ein Hinweis, dass es sich um eine Teilabrechnung handelt ist allerdings erforderlich.

Beispiel (BGH, Urteil v. 09.04.2008, Az.: VIII ZR 87/07):

Am 9. April 2008 hat der BGH in einem weiteren Urteil zu Betriebskostenabrechnung seine bisherige Rechtsprechung zur ordnungsmäßigen Abrechnung bestätigt (Az. VIII ZR 87/07). In dem aktuellen Fall war in der Betriebskostenabrechnung bei einzelnen Kostenarten die Umlage nach der Wohnfläche vorgenommen worden. Allerdings hatte der Vermieter die Quadratmeter an Wohnfläche mit der Anzahl der Monate, in welchen der Mieter das Objekt bewohnte, multipliziert, um eine der Wohnnutzung entsprechende zeitliche Abgrenzung zu erreichen. In der Erläuterung der Abrechnung las sich das so: „ Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche * Monate“. Daraus wurde eine Gesamtsumme von 3816,00 gebildet. Daneben hieß es „Ihr Anteil: 11760,00“; in der Zeile darunter war die Zahl „12“ aufgeführt.
Nach dem Ende der Abrechnungsfrist machten die Mieter geltend gemeint als die Betriebskostenabrechnung unverständlich sei. Der Bundesgerichtshof gab den Mietern recht. Nach Auffassung der obersten Bundesrichter erschließt es sich einen durchschnittlichen Mieter nämlich nicht, dass die unter „Gesamtsumme“ aufgeführte Zahl 3816,00 das Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von insgesamt 318 m² und den 12 Monaten des Jahres sein sollte, die das Gesamtobjekt vermietet wurde. Es wäre zudem nicht klar, dass sich unter der Angabe „Ihr Anteil: 1176,00“ das Produkt aus der Wohnfläche der von den Mietern angemieteten Wohnung von 98,00 m² und der Anzahl der 12 Nutzungs-Monate verbarg.
Damit war die Betriebskostenabrechnung nach Ansicht des Bundesgerichtshofes unverständlich und damit nicht ordnungsgemäß. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann allerdings eine nicht ordnungsgemäße Abrechnung nicht mehr korrigiert werden. Dies hat zur Folge, dass die Mieter die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung nicht leisten mussten. (BGH, Urteil v. 09.04.2008, Az.: VIII ZR 87/07).
 


Merkpunkte:

• Der Abrechnungszeitraum darf maximal ein Jahr betragen. Dies ist der Zeitraum, über den abgerechnet wird.
• Die Abrechnungsfrist beträgt 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode; d.h. spätestens zum Ablauf dieser Frist muss die Abrechnung dem Mieter zugegangen sein.
• Geht die Abrechnung nach Ende der Abrechnungsfrist zu, ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen, sofern er die verspätete Abrechnung verschuldet hat.
• Der Mieter kann auf Erteilung einer Abrechnung klagen.
• Der Mieter kann die Betriebskostenvorauszahlungen zurückbehalten bis eine Abrechnung erteilt ist

Schriftform der Erlaubnis

Das AG Konstanz hat ein formular-vertragliches Tierhaltungsverbot für unwirksam erklärt, in welchem der Vermieter sich eine schriftliche Einwilligung in die Tierhaltung vorbehalten hatte (AG Konstanz, WuM 2007, 355). Nach Ansicht des Amtsrichters erweckt das Schriftformerfordernis unzulässigerweise den Eindruck, dass eine mündliche Erlaubnis unwirksam sei. In dem gleichen Verfahren wurde noch einmal bestätigt, dass das Verbot der Haltung von Kleintieren ebenfalls unwirksam ist.

 

 

Sind im Mietvertrag die im Mietobjekt anfallenden Betriebskosten im Einzelnen aufgeführt und umlagefähig vereinbart, können neue, später entstehende Betriebskosten nur umgelegt werden, wenn im Mietvertrag ein entsprechender Vorbehalt vereinbart ist oder der Mieter zustimmt.


Sind Betriebskosten-Positionen einzeln aufgeführt und die jeweiligen Vorauszahlungen dahinter aufgeführt, wurde damit auch nur diese Positionen als umlagefähig vereinbart.


Kommen später noch weitere Betriebskosten-Positionen dazu, für die kein Vorauszahlungsbetrag eingetragen wurde, scheidet eine nachträgliche Umlage regelmäßig aus.