Rechtsthemen

Mietrecht - Mieterhöhung

Mit Urteil vom 12.07.2006 (AZ: VIII. ZR 215/05) hatte der BGH entschieden, dass der Vermieter, der Zustimmung zu einer Erhöhung der brutto Kaltmiete basierend auf einem Mietspiegel der netto Mieten aufweist, die auf die Wohnung tatsächlich entfallenen Betriebskosten angeben muss. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter lediglich einen statistischen Durchschnittswert angegeben und entsprechend von der brutto Kaltmiete abgezogen. So lies sich nach Ansicht des BGH allerdings keine Berechnung der vergleichbaren netto Miete vornehmen.

Ausstattung 

Ein Vermieter hatte in einem vom Amtsgericht Köpenick zu entscheidenden Fall (Urteil vom 14.06.2006, AZ.: 6 C 105/06) die Mieterhöhung mit der erhöhten Ausstattung eines Bades mit einem geleasten Kaltwasserzähler begründet. Das Amtsgericht Köpenick hat die Mieterhöhung verworfen, weil ein geleastes Gerät nicht vom Vermieter gestellt ist. Grundsätzlich wurde der Einbau eines separaten Kaltwasserzählers allerdings als grundsätzlich Wohnwert erhöhende Ausstattung bewertet. 

Haben Sie Fragen, lassen Sie sich ein kostenloses, individuelles Angebot zur schriftlichen Ausarbeitung Ihrer Anfrage zusenden. Sie erhalten für Sie kostenlos ein Angebot zum Preis, Umfang und Dauer der Bearbeitung. Klicken Sie hier!   

Kleinreparaturenzuschlag

Das Landgericht Dortmund hatte zu entscheiden, ob der Vermieter ein Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung mit einem Aufschlag für mietvertraglich nicht vereinbarte Kleinreparaturen versehen konnte (Urteil vom 30.05.2006 – AZ.: 1 S 10/05). In dem zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter vorgetragen, dass die Kosten für Kleinreparaturen mietvertraglich nicht auf die Mieter übertragen worden seien, sodass hierdurch ein Zuschlag zum Mietspiegel erforderlich sei. Das Landgericht Dortmund hatte in der Berufungsinstanz den Erhöhungsanspruch nicht zugelassen, weil nicht davon ausgegangen werden konnte, dass bei der Erhebung der durchschnittlichen Mieten im Mietspiegel in mit jedem der zugrunde liegenden Mietverträge ein Kleinreparaturenzuschlag enthalten sei. Auch die weiteren Argumente, wonach in Mietspiegeln regelmäßig Mietverträge aufgenommen wären, die Schönheitsreparaturen auf die Mieter überbürdeten, vermochte das Landgericht Dortmund nicht zu überzeugen, weil Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen nicht gleich bewertet werden konnte, obgleich beide eine Verpflichtung zur Renovierung beinhalten.
 
Das Landgericht Dortmund hat allerdings die Revision zugelassen, sodass sich gegebenenfalls der Bundesgerichtshof zu späterer Zeit mit dem Urteil noch beschäftigen wird. 

Lagebewertung

Das Landgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 28.09.2006 (AZ.: 23 S 247/04) entschieden, dass bei der Einstufung einer Wohnung in einer entsprechenden Wohnlage keine abstrakte Lagebewertung, sondern eine konkrete Einstufung der jeweiligen Wohnung erfolgen muss. Es ist danach unerheblich, ob eine abstrakt gute Lage gegeben ist, wenn die tatsächlichen Umstände auch innerhalb der eigentlich guten Lage für eine schlechtere Bewertung sprechen.

Nutzung der Mietsache

Großes Ärgernis bereiten Vermietern vermeintlich tierliebe Mieter, die von Balkonen oder um das Mietobjekt herum Vögel füttern, und dadurch u. a. Spatzen, Tauben oder auch streunende Katzen, anlocken. Nach Ansicht des Landgerichts Hamburg, ist das Füttern fremder Katzen bereits über einen Zeitraum von zwei Wochen unzulässig (LG Hamburg, Az.: 307 S 2/01). Da von Tauben Verunreinigungen und damit Gesundheitsgefahren ausgehen, ist das Füttern von Tauben grundsätzlich untersagt. Ein entsprechendes Verbot im Mietvertrag ist daher auch zulässig. Allerdings gehört es zur vertragsgemäßen Nutzung einer Wohnung oder des damit verbundenen Balkonen, zur Winterzeit Singvögel zu füttern; der Vermieter kann diese Fütterungen nicht untersagen. Die Fütterung kann dabei durch das Ausstreuen von entsprechendem Vogelfutter oder das Bereithalten von Vogelhäuschen erfolgen.

  

Räumung bei verschwundenem Mieter

Nicht selten entziehen sich Mieter der Mietzahlung und späteren Räumung durch spurloses Verschwinden. Dabei lassen Mieter häufig Unrat und Möbel in den Mieträumen zurück. Für den Vermieter entsteht dadurch eine zwiespältige Situation, da die Zustellung einer Mietzinsklage oder einer Räumungsklage mangels Wohnsitz des Mieters vereitelt wird. Die rechtlich mögliche öffentliche Zustellung führt zu einer zeitlichen Verzögerung und da das folgende Versäumnisurteil wie auch die Räumung durch den Gerichtsvollzieher ebenfalls öffentlich zugestellt werden müssen, weiteren zeitlichen Verzug bedeuten, entsteht nicht selten ein Mietausfallschaden von regelmäßig 6 - 8 Monatsmieten. Hinzu kommen die Kosten für die Räumung durch den Gerichtsvollzieher, die sich selten unter 1.000 € und häufig im Bereich über 3.000 € bewegen. Da der Vermieter diese Kosten vorschießen muss und nicht darauf vertrauen kann, dass eine Erstattung des Mieters durchgesetzt werden kann (vgl. LG Koblenz, Urteil v. 17.04.2006, Az.: 2 T 237/06), kommen Vermieter in dieser Situation häufig zu dem Schluss, dass eine eigenmächtige Räumung günstiger ist. Die eigenmächtige Räumung führt allerdings dazu, dass der Mieter einen Anspruch aus „verbotener Eigenmacht“ gegen den Vermieter hat; strafrechtlich liegt ggf. sogar Hausfriedensbruch vor. Rechtfertigungsgründe durch Selbsthilfe oder Notstand lehnen die Gerichte in solchen Fällen regelmäßig ab.
 
Sollen Sie derartige Probleme Mitmietern haben, so sprechen Sie uns bitte gerne an. Beachten Sie bitte bei eigenen Maßnahmen, dass sie im Falle einer eigenmächtigen Räumung die geräumten Gegenstände auf keinen Fall zerstören oder veräußern dürfen, sollen diese so lange aufbewahren müssen, ist das Schicksal des Mieters geklärt ist.

Finanzschwacher Mieter

Das Landgericht Bonn hatte sich damit zu beschäftigen, ob ein Mieter von sich aus den Vermieter auf das über sein Vermögen eröffnete Insolvenzverfahren und auf seine angespannten Vermögensverhältnisse hinweisen muss (Az.: 6 T 312/05). Der Vermieter hatte das Mietverhältnis wegen arglistiger Täuschung angefochten, als sich neben dem Insolvenzverfahren herausstellte, dass bereits das vorherige Mietverhältnis wegen Zahlungsrückständen beendet worden war. Das Landgericht gab dem Vermieter recht, weil der Mieter mit Unterzeichnung des Mietvertrages konkludent zum Ausdruck gibt, dass er den Mietzins zahlen können.

Tierhaltung

Das Landgericht Krefeld hat als Berufungsgericht entschieden, dass Tierhaltungsverbote mit Erlaubnisvorbehalt in einem Formularmietvertrag grundsätzlich zulässig sind. Die Vereinbarung eines so genannten Erlaubnisvorbehaltes führt dazu, dass der Vermieter nach seinem freien Ermessen entscheiden kann, ob er im Einzelfall dem Mieter die Tierhaltung gestattet oder nicht.
 
Das Landgericht Krefeld hat in diesem Fall die Revision zugelassen, sodass möglicherweise der Bundesgerichtshof über das formularvertragliche Tierhaltungsverbot mit Erlaubnisvorbehalt entscheiden wird. 

Schäden – Abzug neu für alt

Das Amtsgericht Steinfurt hat mit Urteil vom 20.12.2006 (AZ.: 4 C 168/05) zu Schäden durch den Mietgebrauch entscheiden müssen. Im vorliegenden Fall war sowohl das Parkett in Mitleidenschaft gezogen worden und wurde wegen angeblicher Wasserschäden durch Blumentöpfe vom Vermieter nach einer Nutzungsdauer von 8 ½ Jahren abgeschliffen; zudem war am Laminatboden in einem anderen Raum ebenfalls ein Schaden festgestellt worden, hier nach einer zehn jährigen Nutzung. Basierend auf dem Gutachten eines Sachverständigen hat das Amtsgericht Steinfurt entschieden, dass ein Laminatboden eine zehn jährige Lebensdauer im Regelfall hat. Danach kann der Vermieter unter Anrechnung der dem alten Laminatboden bereits in wohnenden Abnutzung nur einen um die bisherige Lebensdauer entsprechend reduzierten Betrag verlangen. Hinsichtlich der Schäden am Parkett hat das Amtsgericht Steinfurt festgestellt, dass Parkettboden eine Lebensdauer von 10 – 15 Jahren, somit eine mittlere Lebensdauer von 12,5 Jahren hat, nach der es regelmäßig abgeschliffen werden muss. Bei einer bereits über acht jährigen Nutzung seit dem letzten Abschleifen kann der Vermieter danach allenfalls nur noch ein drittel der für das Abschleifen erforderlichen Kosten verlangen.

Haben Sie Fragen zum Arbeitsrecht, zur Kündigung oder zum Arbeitsvertrag? Lassen Sie sich ein unverbindliches Angebot erstellen. Klicken Sie hier!

 16.  Steuerliche Regelungen mit arbeitsrechtlichen Bezug

Für Arbeitnehmer wichtig sind auch die steuerlichen Belange. Unabhängig davon, dass der Arbeitgeber bei Angestellten die Lohnsteuer abführt, sind einzelne Besonderheiten zu nennen, insbesondere in Bezug auf die Abfindung. Bis zum Haushaltsbegleitgesetz 2004 war die Abfindung steuerfrei. Nacht-, Sonntags- und Feiertagsarbeit war seinerzeit ebenfalls steuerfrei. Galt bis zum 31.12.2005 noch eine bedingte Steuerfreiheit von Abfindungen bis zu 7.200 Euro und bis zu 9.000 Euro ab 50 Jahren bei mindestens 15 Jahren Betriebszugehörigkeit sowie von 11.000 Euro ab 55 Jahren und mindestens 20 Jahren Betriebszugehörigkeit, so hat sich die Steuerfreiheit von Abfindungen seit dem 01.01.2006 gravierend geändert. Der Freibetrag für Abfindungen nach § 3 Nr. 9 EStG ist vollständig entfallen. Das bedeutet, dass für alle Abfindungsverträge, Gerichtsentscheidungen oder sonstigen Abfindungen, die auf einer Beendigung des Arbeitsverhältnisses beruhen, die vor dem 01.01.2006 vereinbart waren, noch die alte Regelung gilt, in der Zeit zwischen dem 01.01.2006 und dem 01.01.2008 die bisherige Steuerfreiheit weiter angewendet werden kann, soweit dem Arbeitnehmer die Zahlung vor dem 01.01.2008 zufließt. Nach dem 01.01.2008 entfällt die Regelung zum steuerlichen Freibetrag vollständig.


Weitere Informationen zum Arbeitsrecht finden Sie auf unserer Übersicht. Klicken Sie hier.

II. Vertragliche Vereinbarungen

1. Vertragsverhandlungen

2. Befristetes Arbeitsverhältnis

3. Probezeit

4. Kündigungsfristen

5. Arbeitsort

6. Arbeitszeit

7. Tätigkeitsbereich

8. Ausschlussfristen

9. Beginn des Arbeitsverhältnisses

10. Sondervergütung, Tantieme, Gratifikation

11. Lohnfortzahlung

12. Nebentätigkeit

13. Pfändungsklauseln, Abtretungsverbote

14. Urlaubsanspruch

15. Wettbewerbsverbot

16. Steuerliche Regelungen

Haben Sie Fragen zum Arbeitsrecht, zur Kündigung oder zum Arbeitsvertrag? Lassen Sie sich ein unverbindliches Angebot erstellen. Klicken Sie hier!

8. Ausschlussfristen

Häufig sind in Arbeitsverträgen Ausschlussfristen für die Geltendmachung von Rechten oder Pflichten vorgesehen. Solche Ausschlussfristen können vorsehen, dass nach einem gewissen Zeitablauf eine zuwenig gezahlte Vergütung nicht mehr geltend gemacht werden kann. Das gleiche gilt für die Geltendmachung von nicht genommenen Urlaubsansprüchen oder der Begleichung von Überstunden. Hat der Arbeitsnehmer die Arbeitsvertraglich regelten Ausschlussfristen übersehen, führt dies dazu, dass der Anspruch unwiederbringlich verloren ist und auch vor dem Arbeitsgericht nicht mehr geltend gemacht werden kann.

weitere Informationen zum Arbeitsvertrag erhalten Sie hier:

9. Beginn des Arbeitsverhältnisses

10. Sondervergütung, Tantieme, Gratifikation

11. Lohnfortzahlung

12. Nebentätigkeit

13. Pfändungsklauseln, Abtretungsverbote

14. Urlaubsanspruch

15. Wettbewerbsverbot

16. Steuerliche Regelungen

Haben Sie Fragen zum Arbeitsrecht, zur Kündigung oder zum Arbeitsvertrag? Lassen Sie sich ein unverbindliches Angebot erstellen. Klicken Sie hier!

Hier finden Sie nützliche Hinweise und aktuelle Entscheidungen zu den benannten Rechtsgebieten und Leitsätzen.

 

Arbeitsrecht

Verkehrsrecht

Mietrecht 

Strafrecht 

Gesellschaftsrecht 

Familienrecht 

Steuerecht 

Erbrecht 

Kapitalanlagerecht 

Insolvenzrecht 

Unternehmenskauf 

Betreuungsrecht 

Unterkategorien

Messgeräte zur Geschwindigkeitsmessung

- PoliScan Speed

- Multanova 6F

- Traffipax

- Traffistar

- ESO 3.0

- Leivtec XV3

- VDS M5

- VKS 3.0

- Riegel LR 90 P Handlasermessgerät

- Riegel FG 21 P Handlasermessgerät

- ProVida

- Nachfahren

 

Messgeräte zur Rotlichtüberwachung

 - PoiScan

 

Messgeräte zur Abstandsmessung

- VKS 3.0

- CGP50E

- VSTP