Rechtsthemen

Regelmäßig im letzten Drittel des Jahres werden die Betriebskostenabrechnungen an die Mieter versandt. Teilweise erfolgt die Erstellung der Abrechnung in Zeitnot und nicht selten werden Abrechnungen zu spät zugestellt. Die häufigsten Streitpunkte sind bei der Betriebskostenabrechnung:

• die Belegüberlassung,
• der Ansatz von Zwischenablesungen,
• Mietvertragsausfertigungsgebühren,
• die Umlage der Aufzugskosten für den Erdgeschossmieter,
• die Abrechnung von Leerstand,
• die Abgrenzung bei gemischt genutzten Gebäuden. 

Weiterführende Informationen finden Sie hier:

1. Der gesetzliche Grundgedanke
2. Die Vereinbarung
3. Betriebskosten Begriff
4. Verteilerschlüssel
5. Die Abrechnung
6. Korrektur der Betriebskostenabrechnung
7. Umlage neuer Betriebskosten
8. Kontrollmöglichkeiten des Mieters
9. Betriebskosten im Vergleich
10. Die Energieeinsparverordnung
11. Urteile 

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4. Leitende Angestellte

Ein Unterschied besteht allerdings zwischen Angestellten und leitenden Angestellten im Bereich des Kündigungsschutzes und auch im Bereich der Betriebsverfassung. Die leitende Angestellte sind zwar Arbeitsnehmer, genießen aber auf Grund ihrer Nähe zum Arbeitsgeber nur einen eingeschränkten Kündigungsschutz. Maßgeblich ist eine besondere Vertrauensstellung und regelmäßig die rechtliche Möglichkeit und faktische Umsetzung der Einstellung oder Kündigung von Arbeitnehmern.

weiter geht es hier:

5. Gesetzliche Vergütung, § 612 BGB

6. Betriebsübergang, § 613 BGB

7. Beendigung des Arbeitsverhältnisses

a) Kündigungsfrist

b) Schriftform

8. Sonstige Schutzpflichten

II. Vertragliche Vereinbarungen

1. Vertragsverhandlungen

2. Befristetes Arbeitsverhältnis

3. Probezeit

4. Kündigungsfristen

5. Arbeitsort

6. Arbeitszeit

7. Tätigkeitsbereich

8. Ausschlussfristen

9. Beginn des Arbeitsverhältnisses

10. Sondervergütung, Tantieme, Gratifikation

11. Lohnfortzahlung

12. Nebentätigkeit

13. Pfändungsklauseln, Abtretungsverbote

14. Urlaubsanspruch

15. Wettbewerbsverbot

16. Steuerliche Regelungen

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Geschwindigkeit - § 3 Abs. 3 StVO
 
 
 
TBNR
Tatbestandstext 
FaP-Pkt
Euro
FV
103775
Sie überschritten die zulässige Höchstgeschwindigkeit außerhalb
A - 3
80,00
 
 
geschlossener Ortschaften um ... (von 26 - 30) km/h.
 
 
 
 
Zulässige Geschwindigkeit: *)... km/h.
 
 
 
 
Festgestellte Geschwindigkeit (nach Toleranzabzug): **)... km/h.
 
 
 
 
§ 3 Abs. 3, § 49 StVO; § 24 StVG; 11.3.5 BKat
 
 
 
 
(andere Kfz)      Tab.: 703011
 
 
 
103776
Sie überschritten die zulässige Höchstgeschwindigkeit außerhalb
A - 3
120,00
 
 
geschlossener Ortschaften um ... (von 31 - 40) km/h.
 
 
 
 
Zulässige Geschwindigkeit: *)... km/h.
 
 
 
 
Festgestellte Geschwindigkeit (nach Toleranzabzug): **)... km/h.
 
 
 
 
§ 3 Abs. 3, § 49 StVO; § 24 StVG; 11.3.6 BKat
 
 
 
 
(andere Kfz)      Tab.: 703011
 
 
 
103777
Sie überschritten die zulässige Höchstgeschwindigkeit außerhalb
A - 3
160,00
1 M
 
geschlossener Ortschaften um ... (von 41 - 50) km/h.
 
 
 
 
Zulässige Geschwindigkeit: *)... km/h.
 
 
 
 
Festgestellte Geschwindigkeit (nach Toleranzabzug): **)... km/h.
 
 
 
 
§ 3 Abs. 3, § 49 StVO; § 24, § 25 StVG; 11.3.7 BKat; § 4 Abs. 1 BKatV
 
 
 
 
(andere Kfz)      Tab.: 703011
 
 
 
103778
Sie überschritten die zulässige Höchstgeschwindigkeit außerhalb
A - 4
240,00
1 M
 
geschlossener Ortschaften um ... (von 51 - 60) km/h.
 
 
 
 
Zulässige Geschwindigkeit: *)... km/h.
 
 
 
 
Festgestellte Geschwindigkeit (nach Toleranzabzug): **)... km/h.
 
 
 
 
§ 3 Abs. 3, § 49 StVO; § 24, § 25 StVG; 11.3.8 BKat; § 4 Abs. 1 BKatV
 
 
 
 
(andere Kfz)      Tab.: 703011
 
 
 
103779
Sie überschritten die zulässige Höchstgeschwindigkeit außerhalb
A - 4
440,00
2 M
 
geschlossener Ortschaften um ... (von 61 - 70) km/h.
 
 
 
 
Zulässige Geschwindigkeit: *)... km/h.
 
 
 
 
Festgestellte Geschwindigkeit (nach Toleranzabzug): **)... km/h.
 
 
 
 
§ 3 Abs. 3, § 49 StVO; § 24, § 25 StVG; 11.3.9 BKat; § 4 Abs. 1 BKatV
 
 
 
 
(andere Kfz)      Tab.: 703011
 
 
 
103780
Sie überschritten die zulässige Höchstgeschwindigkeit außerhalb
A - 4
600,00
3 M
 
geschlossener Ortschaften um ... (über 70) km/h.
 
 
 
 
Zulässige Geschwindigkeit: *)... km/h.
 
 
 
 
Festgestellte Geschwindigkeit (nach Toleranzabzug): **)... km/h.
 
 
 
 
§ 3 Abs. 3, § 49 StVO; § 24, § 25 StVG; 11.3.10 BKat; § 4 Abs. 1 BKatV
 
 
 
 
(andere Kfz)      Tab.: 703011
 
 
 

103775 - 103780    *)   Zulässige Geschwindigkeit angeben
                         **) Festgestellte Geschwindigkeit angeben

Quelle: Kraftfahrt-Bundesamt, Bundeseinheitlicher Tatbestandskatalog Straßenverkehrsordnungswidrigkeiten - Stand: 01.09.2009 - 8. Auflage

Mieter haben die Möglichkeit, die Betriebskostenabrechnung zu überprüfen. Von dieser Möglichkeit sollte auf jeden Fall Gebrauch gemacht werden.


Der Mieter hat Anspruch auf Einsichtnahme in Original-Belege; Computerausdrucke oder eingescannte Belege reichen nicht.
Mieter preisfreien Wohnraums haben keinen Anspruch auf Kopien der Belege; die Einsichtnahme in die Belege erfolgt in der Regel am Ort des Mietobjekts.


Merkpunkte:

• Mieter haben Anspruch auf Einsichtnahme in Betriebskostenbelege im Original.
• Ein Anspruch auf Überlassen von Kopien besteht regelmäßig nicht.
• Bei der Einsichtnahme kann der Mieter sich von rechtskundigen und mit der Abrechnung erfahrenen Personen vertreten lassen;
• der Vermieter schuldet keine Erläuterung, wohl aber eine geordnete Zusammenstellung.

Lange Zeit war umstritten, ob der Mieter auch einen Anspruch auf Kopien der Abrechnungsbelege geltend machen konnte. Gerade die Mietervereine haben regelmäßig Termine zur Einsichtnahme abgelehnt und die Übersendung von Fotokopien gefordert. Nun hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 08. März 2006 entschieden, dass dem Mieter preisfreien Wohnraums grundsätzlich kein Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zusteht (Az.: VIII ZR 78/05).

Diese Entscheidung wurde mit einem weiteren Urteil vom 13.09.2006 (AZ.: VIII. ZR 105/06) nochmals im Grundsatz dahingehend bestätigt,  dass ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien der Rechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung aus Gründen von Treu und Glauben nicht in Betracht kommt, wenn ihm in zumutbarer Weise Einsichtnahme in die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegenden Abrechnungsbelege angeboten wurde. Etwas anderes könne nur dann gelten, wenn dem Mieter ausnahmsweise die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden könne. Für viele Mieter- und Vermietervereine wird damit die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung aufwendiger, weil nunmehr regelmäßig davon auszugehen ist, dass eine Einsichtnahme vor Ort erforderlich ist.

Selbst eine Übersendung einiger Belegkopien aus Gefälligkeit führt nicht dazu, dass der Mieter danach einen Anspruch auf weitere Belegkopien erhält (BGH Urteil v. 13.09.2006, Az.: VIII. ZR 71/06).

Etwas anderes kann nach Ansicht des Amtsgerichts Mainz (Urteil vom 21.09.2006, Az.: 86 C 149/06) nur dann gelten, wenn der Vermieter dem Mieter die Zusage gegeben hat, auf Verlangen entsprechende Kopien von Abrechnungsbelegen zur Verfügung zustellen. Eine entsprechende Vereinbarung kann dabei ihm Mietvertrag getroffen werden, aber auch später mündlich oder schriftlich erfolgen. Ist im Mietvertrag keine Regelung getroffen, wird dem Mieter aber eine entsprechende Zusicherung gegeben, so handelt es sich um ein Schuldanerkenntnis, aus dem heraus der Mieter die Kopien von Abrechnungsbelegen verlangen kann.

Neben der Übersendung von Belegkopien ist im Rahmen der Einsichtnahme durch das Landgericht Berlin (Urteil vom 28.09.2006, Az.: 67 S 225/06) in der Berufungsinstanz geklärt worden, dass die Einsichtnahme in Abrechnungsunterlagen zur Betriebskostenabrechnung bereits dann gewährt wird, wenn der Vermieter dem Mieter einen Aktenordner mit Belegen in seinen Geschäftsräumen vorlegt und es dem Mieter gestattet, sofern erforderlich auch eine fachkundige Person zur Einsichtnahme hinzuzuziehen, damit sich der Mieter in den Belegen zurecht finden kann.
In dem zu entscheidenden Fall hat der Mieter geltend gemacht, dass ihm eine Einsichtnahme in die Betriebskostenbelege dadurch verweigert worden sei, dass anlässlich der Einsichtnahme in den Geschäftsräumen des Vermieters niemand vor Ort gewesen sei, der dem Mieter die Abrechnung habe erklären können. Das Landgericht Berlin hat dazu entschieden, dass dem Mieter ausschließlich das Recht zusteht, Einsicht in die Belege zu nehmen. Der Vermieter muss nicht zur Verfügung stehen, um dem Mieter Erläuterungen zum Inhalt der Belegkopien zugeben. Hierbei darf sich der Mieter fachkundiger Hilfe bedienen.

Grundsätzlich sollte jeder Mieter daher frühzeitig nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung möglichst mit Hilfe fachkundiger Personen die Belege zur Betriebskostenabrechnung einsehen und sich entsprechende Notizen im Falle von Abweichungen zwischen Belegen und der Abrechnung machen. Da der Mieter andernfalls in einem Gerichtsverfahren nicht konkret vortragen kann, ist er ohne Belegeinsichtnahme mit allen seinen Einwendungen ausgeschlossen.
Aus Vermietersicht bietet es sich danach an, die Termine zur Einsichtnahme in die Betriebskostenbelege bereits in der Abrechnung auf einen bestimmten Zeitraum zu begrenzen. Nur so kann gewährleistet werden, dass die Einsichtnahme kontrolliert abläuft und alle Belege noch vorhanden sind; schließlich müssen die Belege regelmäßig auch steuerlich erfasst werden und stehen während dieser Zeit nicht zur Einsichtnahme zur Verfügung. Dazu ist es höchstrichterlich noch nicht geklärt, ob eine wirksame Begrenzung der Belegeinsichtnahmefrist dazu führt, dass der Vermieter die spätere Belegeinsichtnahme verweigern kann.

Die gesetzliche Grundkonzeption des Betriebskostenrechts sieht für Mietverhältnisse vor, dass der Vermieter grundsätzlich die Betriebskosten zu tragen hat, falls eine anders lautende Vereinbarung fehlt. Dieser Grundgedanke ist in § 535 BGB niedergelegt:

 

§ 535 BGB - Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. (2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Nach § 556 BGB können die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt:

 

§ 556 BGB - Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25.11.03 fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 oder Abs. 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Fehlt eine Vereinbarung zu den Betriebskosten oder ist eine getroffene Vereinbarung ungenau oder unwirksam, trägt also der Vermieter die Betriebskosten:


Merkpunkte:
Es gilt also:

• Betriebskosten müssen vertraglich vereinbart sein, ansonsten trägt der Vermieter diese Kosten, § 556 BGB.
• Kosten müssen vertraglich bestimmt sein.
• Eine exakte Übertragung ist für die Wirksamkeit der Vereinbarung unbedingt erforderlich.

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