Rechtsthemen

Bei der Beschreibung des Kaufgegenstandes müssen daher drei erhebliche Bereiche voneinander unterschieden werden:

- die Praxis als eingerichtete Räume nebst Inventar,
- der Patientenstamm
- und gute Name des Berufsträgers.
 
Hinzu kommt der – unveräußerbare – Vertragsarztsitz.

Ist der Wert der Praxiseinrichtung noch an Hand der Verkehrswerte oder der Buchwerte leicht zu bewerten, bereitet die Bewertung des sog. „Goodwill“, also des Patientenstamms regelmäßig große Schwierigkeiten. Eine schlichte Orientierung am Umsatz der Vergangenheit kommt dabei häufig eher dem Verkäufer zugute, da hierbei die Alterstruktur des Patientenstammes nicht mit gerechnet wird. Der Käufer sollte sich daher Kaufpreisanpassungen vorbehalten, weil er damit rechnen muss, dass viele Patienten mit dem Praxisverkäufer gealtert sind und auf absehbare Zeit keiner Behandlung mehr bedürfen.

Außerdem ist zu beobachten, dass bereits die Ankündigung eines Praxisverkaufes bei den älteren Patienten zu einer vermehrten Konsultation des Praxisverkäufers führt – nach dem Motto, Behandlungen mitnehmen solange es noch geht. Dem Praxiskäufer wird häufig gerade von älteren Patienten zunächst Misstrauen entgegengebracht, so dass die Vertrauensgewinnungsphase in der Anfangszeit mit einer Reduktion des Umsatzes verbunden ist.

Vertraglich ist besonders Augenmerk auf die Gewährleistung für die verkaufte Praxiseinrichtung und die Zusicherungen hinsichtlich des Patientenstammes zu legen.

Todesfallregelungen oder Nachbesserungsklauseln, falls sich der erwartete Patientenzulauf doch nicht einstellt sind gleichermaßen zu beachten wie ein Wettbewerbsverbot für den Praxisverkäufer.

Der Praxiskaufvertrag wird zwar regelmäßig nach seinem rechtlichen Schwerpunkt als Kaufvertrag klassifiziert, er bildet wegen den umfassenden Möglichkeiten und Erfordernissen dennoch einen eigenständigen Vertrag, der über den schlichten Kauf hinausgeht.

Der Praxiserwerber hat bei der Analyse der Arztpraxis wie auch bei der Vertragsgestaltung vieles zu beachten; eine Hilfestellung gibt die nachfolgende Checkliste:

Mieter haben die Möglichkeit, die Betriebskostenabrechnung zu überprüfen. Von dieser Möglichkeit sollte auf jeden Fall Gebrauch gemacht werden.

Der Mieter hat Anspruch auf Einsichtnahme in Original-Belege; Computerausdrucke oder eingescannte Belege reichen nicht.
Mieter preisfreien Wohnraums haben keinen Anspruch auf Kopien der Belege; die Einsichtnahme in die Belege erfolgt in der Regel am Ort des Mietobjekts.

Merkpunkte:

• Mieter haben Anspruch auf Einsichtnahme in Betriebskostenbelege im Original.
• Ein Anspruch auf Überlassen von Kopien besteht regelmäßig nicht.
• Bei der Einsichtnahme kann der Mieter sich von rechtskundigen und mit der Abrechnung erfahrenen Personen vertreten lassen;
• der Vermieter schuldet keine Erläuterung, wohl aber eine geordnete Zusammenstellung.

Lange Zeit war umstritten, ob der Mieter auch einen Anspruch auf Kopien der Abrechnungsbelege geltend machen konnte. Gerade die Mietervereine haben regelmäßig Termine zur Einsichtnahme abgelehnt und die Übersendung von Fotokopien gefordert. Nun hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 08. März 2006 entschieden, dass dem Mieter preisfreien Wohnraums grundsätzlich kein Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zusteht (Az.: VIII ZR 78/05).

Diese Entscheidung wurde mit einem weiteren Urteil vom 13.09.2006 (AZ.: VIII. ZR 105/06) nochmals im Grundsatz dahingehend bestätigt,  dass ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien der Rechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung aus Gründen von Treu und Glauben nicht in Betracht kommt, wenn ihm in zumutbarer Weise Einsichtnahme in die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegenden Abrechnungsbelege angeboten wurde. Etwas anderes könne nur dann gelten, wenn dem Mieter ausnahmsweise die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden könne. Für viele Mieter- und Vermietervereine wird damit die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung aufwendiger, weil nunmehr regelmäßig davon auszugehen ist, dass eine Einsichtnahme vor Ort erforderlich ist.

Selbst eine Übersendung einiger Belegkopien aus Gefälligkeit führt nicht dazu, dass der Mieter danach einen Anspruch auf weitere Belegkopien erhält (BGH Urteil v. 13.09.2006, Az.: VIII. ZR 71/06).

Etwas anderes kann nach Ansicht des Amtsgerichts Mainz (Urteil vom 21.09.2006, Az.: 86 C 149/06) nur dann gelten, wenn der Vermieter dem Mieter die Zusage gegeben hat, auf Verlangen entsprechende Kopien von Abrechnungsbelegen zur Verfügung zustellen. Eine entsprechende Vereinbarung kann dabei ihm Mietvertrag getroffen werden, aber auch später mündlich oder schriftlich erfolgen. Ist im Mietvertrag keine Regelung getroffen, wird dem Mieter aber eine entsprechende Zusicherung gegeben, so handelt es sich um ein Schuldanerkenntnis, aus dem heraus der Mieter die Kopien von Abrechnungsbelegen verlangen kann.

Neben der Übersendung von Belegkopien ist im Rahmen der Einsichtnahme durch das Landgericht Berlin (Urteil vom 28.09.2006, Az.: 67 S 225/06) in der Berufungsinstanz geklärt worden, dass die Einsichtnahme in Abrechnungsunterlagen zur Betriebskostenabrechnung bereits dann gewährt wird, wenn der Vermieter dem Mieter einen Aktenordner mit Belegen in seinen Geschäftsräumen vorlegt und es dem Mieter gestattet, sofern erforderlich auch eine fachkundige Person zur Einsichtnahme hinzuzuziehen, damit sich der Mieter in den Belegen zurecht finden kann.
In dem zu entscheidenden Fall hat der Mieter geltend gemacht, dass ihm eine Einsichtnahme in die Betriebskostenbelege dadurch verweigert worden sei, dass anlässlich der Einsichtnahme in den Geschäftsräumen des Vermieters niemand vor Ort gewesen sei, der dem Mieter die Abrechnung habe erklären können. Das Landgericht Berlin hat dazu entschieden, dass dem Mieter ausschließlich das Recht zusteht, Einsicht in die Belege zu nehmen. Der Vermieter muss nicht zur Verfügung stehen, um dem Mieter Erläuterungen zum Inhalt der Belegkopien zugeben. Hierbei darf sich der Mieter fachkundiger Hilfe bedienen.

Grundsätzlich sollte jeder Mieter daher frühzeitig nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung möglichst mit Hilfe fachkundiger Personen die Belege zur Betriebskostenabrechnung einsehen und sich entsprechende Notizen im Falle von Abweichungen zwischen Belegen und der Abrechnung machen. Da der Mieter andernfalls in einem Gerichtsverfahren nicht konkret vortragen kann, ist er ohne Belegeinsichtnahme mit allen seinen Einwendungen ausgeschlossen.
Aus Vermietersicht bietet es sich danach an, die Termine zur Einsichtnahme in die Betriebskostenbelege bereits in der Abrechnung auf einen bestimmten Zeitraum zu begrenzen. Nur so kann gewährleistet werden, dass die Einsichtnahme kontrolliert abläuft und alle Belege noch vorhanden sind; schließlich müssen die Belege regelmäßig auch steuerlich erfasst werden und stehen während dieser Zeit nicht zur Einsichtnahme zur Verfügung. Dazu ist es höchstrichterlich noch nicht geklärt, ob eine wirksame Begrenzung der Belegeinsichtnahmefrist dazu führt, dass der Vermieter die spätere Belegeinsichtnahme verweigern kann.

Die Mietvertragsparteien sind grundsätzlich darin frei, die Art der Betriebskostenüberbürdung zu bestimmen. Die Pflicht zur Übernahme der Betriebskosten kann dabei - vorbehaltlich der Heizkosten - als Pauschale oder als Betriebskostenvorauszahlung vereinbart werden. Je nachdem, welche Variante vereinbart wurde, spricht man entsprechend den umfassten Betriebskosten von Inklusivmiete, Bruttowarmmiete, Nettomiete, Nettowarmmiete, Teilinklusivmiete oder Brutto- bzw. Nettokaltmiete.

a) Pauschale

Angesichts stets steigender Betriebskosten ist die Vereinbarung einer monatlichen Pauschale eher der Ausnahmefall. Die Vereinbarung einer Pauschale für die Heizkosten ist zudem nach der Heizkostenverordnung unzulässig. Ist eine Pauschale wirksam vereinbart, spricht man von einer so genannten Inklusivmiete oder Teilinklusivmiete, je nachdem, ob einzelne Betriebskosten aus der Pauschale herausgenommen wurden oder ob die pauschale Zahlung alle Betriebskostenarten umfasst.

b) Betriebskostenvorauszahlungen

Die geläufige Variante ist die Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen. Der Mieter erbringt dabei gewissermaßen einer à conto Leistung auf die der Höhe nach noch nicht feststehenden Betriebskosten. Nach der gesetzlichen Grundkonzeption ist der Vermieter in diesem Fall verpflichtet, über die Vorauszahlungen abzurechnen. Für Wohnraummietverhältnisse sieht § 556 BGB eine jährliche Abrechnung vor.

c) Inhalt der Vereinbarung

Da der Mietvertrag die Grundlage für eine Überbürdung der Betriebskosten auf den Mieter bildet, sind in diesem auch die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten aufzuführen. Dabei gilt, dass eine exakte Vereinbarung nicht nur der Rechtsklarheit dient, sondern auch Änderungen in der Rechtsprechung vorbeugt. Für Vermieter empfiehlt sich daher, den Text der Betriebskostenverordnung dem Mietvertrag beizulegen.
Die frühere Rechtsprechung hat verlangt, dass die Vereinbarung die Betriebskosten exakt aufführte. Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt/Main (Beschluss v. 10.5.2000, 20 ReMiet 2/97, GE 2000, S. 890) sind Betriebskosten heutzutage jedem Mieter ein Begriff, sodass mittlerweile jeder Durchschnittsmieter den Kernbereich und die Tragweite der Betriebskostenvereinbarung kennt. Um Streitigkeiten und Unklarheiten zu vermeiden, sollte dabei zumindest auf die Betriebskostenverordnung verwiesen werden, weil dies auch der Klarstellung dient und Streit um die Betriebskosten vermeiden hilft.

Werden im Mietvertrag die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten nicht einzeln aufgeführt, sondern durch einen Verweis auf gesetzliche Regelungen vereinbart, muss auf die jeweils gültigen Verordnungen verwiesen werden.
Führt der Vermieter die Betriebskosten nicht einzeln im Mietvertrag auf, reicht auch ein Verweis auf die seit dem 01.01.2004 gültige Betriebskostenverordnung.
Wird aber in einem nach dem 01.01.2004 geschlossenen Mietvertrag formularvertraglich auf die II. Berechnungsverordnung verwiesen, ist die Betriebskostenüberbürdung unwirksam

Besonderes Augenmerk ist dabei auf die „Sonstigen Betriebskosten“ zu legen.
Zwar hat das Oberlandesgericht Hamm lediglich den bloßen Hinweis auf die Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung (seit 1.1.2004 auf die Betriebskostenverordnung) genügen lassen (RE v. 22.8.1997 – 30 RE-Miet 3/97, WM 1997, S. 543) sollen aber „Sonstige Betriebskosten“ vereinbart werden, ist dies nicht von der II. Berechnungsverordnung bzw. der Betriebskostenverordnung umfasst. Diese Betriebskosten müssen einzeln aufgeführt und vereinbart werden

Merkpunkte:
Es gilt also:

• Die Grundlage für eine Überbürdung der Betriebskosten auf den Mieter bildet der Mietvertrag!
• Eine exakte Übertragung ist unbedingt erforderlich.
• Die frühere Rechtsprechung hat verlangt, dass die Vereinbarung die Betriebskosten exakt aufführte.
• Seit dem Urteil OLG Hamm,v. 22.08.1997 ist dies nicht mehr erforderlich. Ein Hinweis auf die heute gültige Betriebskostenverordnung reicht daher aus.
• Eine exakte Vereinbarung dient aber der Rechtsklarheit und beugt Änderungen in der Rechtsprechung vor. Es empfiehlt sich daher, den Text der Betriebskostenverordnung dem Mietvertrag beizulegen;
• die „Sonstigen Betriebskosten“ müssen definiert werden!

Das Oberlandsgericht Köln hat entschieden, dass ein Handyverbot am Steuer auch dann gilt, wenn das Mobilfunktelefon nur als «Navi» genutzt wird.
Am 30. Juni 2008 (Az.: 81 Ss-OWi 49/08) entschied das OLG Köln durch Beschluss, dass die Benutzung eines Handys am Steuer auch dann untersagt ist, wenn der Autofahrer nur die eingebaute Navigationsfunktion des Gerätes nutzen will. Der Fahrer wurde von der Vorinstanz, dem AG Bonn zu einer Geldbuße von 70,00 EUR verurteilt. Die darauf hin erhobene Rechtsbeschwerde ließ das OLG Köln nicht zu. Die Argumentation des Fahrers, dass er das Handy nur als Navi benutzen wollte, wurde damit nicht berücksichtigt.
Der Senat sah darin dennoch einen Verstoß gegen § 23 Abs. 1a StVO als gegeben an. Schon die Tatsache, dass der Fahrer das Gerät aufnehme oder halte reiche aus. Der Begriff der Benutzung schließe sämtliche Bedienfunktionen ein. Somit sind mit eingeschlossen, das Öffnen von SMS, den Abruf von Daten oder eine andere Verwendung als Kommunikationsinstrument.
Es komme nicht darauf an, das man auch mit dem Gerät telefonieren könne. Diese Tatsache soll ausreichend sein, egal, welche Funktion unabhängig vom Telefonieren genutzt werde. Auch bei einer solchen anderen Nutzung sei die Ablenkung derart gegeben, das dies zu sanktionieren sei.

Nur das Verlegen des Telefons, z. B. vom Sitz in das Handschufach, stelle keine entsprechende verbotswidrige Nutzung dar.
(Quelle: http://rsw.beck.de/rsw/shop/default.asp?docid=263171)