Rechtsthemen

Der Praxisverkauf ist für den Arzt ein einschneidender Schritt. Regelmäßig bedeutet es für den verkaufenden Arzt die Einleitung des Ruhestandes. Die Praxis, die über Jahrzehnte aufgebaut wurde, ist bei den Patienten eingeführt und bekannt und genießt hohes Ansehen bei den in der Umgebung wohnenden Menschen. Neben der Aufgabe der beruflichen Tätigkeit bedeutet der Praxisverkauf für den ausscheidenden Arzt auch, die Mitarbeiter, die ihn teilweise über Jahre oder Jahrzehnte begleitet haben, einem Nachfolger anzuvertrauen.

 

Neben steuerlichen Aspekten bildet beim Praxisverkauf vor allem die finanzielle Bewertung der Praxis eine Herausforderung, da neben dem Inventar, den sog. Assets, auch der immaterielle Wert der Praxis, der sog. „Goodwill“, bewertet werden muss.

Da die meisten Regionen für einzelne oder alle Vertragsarztsitze sog. geschützte Gebiete aufweisen, sind häufig Ausschreibungsverfahren zu beachten.

Zuletzt hängt es von Vertrauen und Bonität ab, welcher Erwerber den Zuschlag erhält.

 

Für den Praxiskäufer bedeutet der Praxiskauf den Schritt in die Selbständigkeit. Der Heiler wird zum Unternehmer und muss sich von diesem Zeitpunkt an im Wettbewerb beweisen. Da der Praxiskauf in den meisten Fällen kreditfinanziert erfolgt, ist neben den Mut zum wirtschaftlichen Risiko auch Besonnenheit und unternehmerische Weitsicht bei der Auswahl der geeigneten Praxis gefragt. Den Praxiskäufer sollte sich umfassend über rechtliche Besonderheiten von Arbeitsverträgen und Behandlungsverträgen (Z.B. für Privatpatienten), informieren. Arztpraxen werden gerade in kleineren Städten vom Praxisverkäufer häufig in eigenen Räumen beziehungsweise aus steuerlichen Gründen im Haus der Ehefrau betrieben. Da neben der Finanzierung der Praxis nicht zusätzlich noch die Immobilie erworben werden kann, sind Kenntnisse im Mietrecht für Praxiserwerber unumgänglich. Der Praxiskäufer sollte sich zudem über die rechtlichen Hintergründe von Leasingverträgen (z.B. hinsichtlich medizinischer Geräte oder Fahrzeuge) informieren.

Mit dem Schritt in die Selbstständigkeit muss der Praxiskäufer auch den kaufmännischen Bereich beherrschen sollte sich frühzeitig in Steuersachen beraten lassen.

 

Für den  Praxisverkauf sollte eine Vorlaufzeit von mindestens einem Jahr veranschlagt werden. Die Vorplanung sollte daher anderthalb bis zwei Jahre vor dem geplanten Praxisverkauf erfolgen.

Auch der Praxiskäufer sollte mindestens ein Jahr vor dem geplanten Erwerb mit der Planung beginnen. Bei Ausschreibungsverfahren empfiehlt es sich, sich bereits frühzeitig in die Listen für die Praxisnachfolge eintragen zu lassen, da auch die Wartezeit bei der Vergabe von Vertragsarztsitzen eine Rolle spielt.

 

Sind sich die Vertragspartner einig, muss ein detaillierter Kaufvertrag über die Praxis vereinbart werden. Standardverträge werden den individuellen Situationen der zu verkaufenden Praxis häufig nicht gerecht. So ist bereits danach zu differenzieren, in welche bestehenden Verträge der Praxiskäufer eintreten soll. Hier ist unter anderem an die Arbeitsverträge zu denken, die bereits qua Gesetz nach § 613a BGB auf den Praxiskäufer übergehen. Gegebenenfalls ist der Vermieter frühzeitig über den Praxisverkauf zu informieren, damit ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden kann. Zu klären ist weiterhin der Übergang von langfristigen Behandlungsverträgen bei Dauerpatienten.

Es empfiehlt sich daher eine Übergangszeit zu vereinbaren, in welcher der Praxisverkäufer parallel zum Praxiskäufer noch in der Praxis tätig ist, um auch das Vertrauen der Patienten in den Nachfolger zu stärken.

Bei der Praxisübergabe wie auch im Vorfeld des Kaufvertrages ist zu beachten, dass die Patientendaten zu schützen sind. Hier existiert umfassende Kasuistik, die im Praxiskaufvertrag beachtet werden muss, damit der Vertrag nicht bereits wegen Verletzung der schützenswerten Patienteninteressen unwirksam wird.   

 

Die Mietvertragsparteien sind grundsätzlich darin frei, die Art der Betriebskostenüberbürdung zu bestimmen. Die Pflicht zur Übernahme der Betriebskosten kann dabei - vorbehaltlich der Heizkosten - als Pauschale oder als Betriebskostenvorauszahlung vereinbart werden. Je nachdem, welche Variante vereinbart wurde, spricht man entsprechend den umfassten Betriebskosten von Inklusivmiete, Bruttowarmmiete, Nettomiete, Nettowarmmiete, Teilinklusivmiete oder Brutto- bzw. Nettokaltmiete.

a) Pauschale

Angesichts stets steigender Betriebskosten ist die Vereinbarung einer monatlichen Pauschale eher der Ausnahmefall. Die Vereinbarung einer Pauschale für die Heizkosten ist zudem nach der Heizkostenverordnung unzulässig. Ist eine Pauschale wirksam vereinbart, spricht man von einer so genannten Inklusivmiete oder Teilinklusivmiete, je nachdem, ob einzelne Betriebskosten aus der Pauschale herausgenommen wurden oder ob die pauschale Zahlung alle Betriebskostenarten umfasst.

b) Betriebskostenvorauszahlungen

Die geläufige Variante ist die Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen. Der Mieter erbringt dabei gewissermaßen einer à conto Leistung auf die der Höhe nach noch nicht feststehenden Betriebskosten. Nach der gesetzlichen Grundkonzeption ist der Vermieter in diesem Fall verpflichtet, über die Vorauszahlungen abzurechnen. Für Wohnraummietverhältnisse sieht § 556 BGB eine jährliche Abrechnung vor.

c) Inhalt der Vereinbarung

Da der Mietvertrag die Grundlage für eine Überbürdung der Betriebskosten auf den Mieter bildet, sind in diesem auch die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten aufzuführen. Dabei gilt, dass eine exakte Vereinbarung nicht nur der Rechtsklarheit dient, sondern auch Änderungen in der Rechtsprechung vorbeugt. Für Vermieter empfiehlt sich daher, den Text der Betriebskostenverordnung dem Mietvertrag beizulegen.
Die frühere Rechtsprechung hat verlangt, dass die Vereinbarung die Betriebskosten exakt aufführte. Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt/Main (Beschluss v. 10.5.2000, 20 ReMiet 2/97, GE 2000, S. 890) sind Betriebskosten heutzutage jedem Mieter ein Begriff, sodass mittlerweile jeder Durchschnittsmieter den Kernbereich und die Tragweite der Betriebskostenvereinbarung kennt. Um Streitigkeiten und Unklarheiten zu vermeiden, sollte dabei zumindest auf die Betriebskostenverordnung verwiesen werden, weil dies auch der Klarstellung dient und Streit um die Betriebskosten vermeiden hilft.

Werden im Mietvertrag die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten nicht einzeln aufgeführt, sondern durch einen Verweis auf gesetzliche Regelungen vereinbart, muss auf die jeweils gültigen Verordnungen verwiesen werden.
Führt der Vermieter die Betriebskosten nicht einzeln im Mietvertrag auf, reicht auch ein Verweis auf die seit dem 01.01.2004 gültige Betriebskostenverordnung.
Wird aber in einem nach dem 01.01.2004 geschlossenen Mietvertrag formularvertraglich auf die II. Berechnungsverordnung verwiesen, ist die Betriebskostenüberbürdung unwirksam

Besonderes Augenmerk ist dabei auf die „Sonstigen Betriebskosten“ zu legen.
Zwar hat das Oberlandesgericht Hamm lediglich den bloßen Hinweis auf die Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung (seit 1.1.2004 auf die Betriebskostenverordnung) genügen lassen (RE v. 22.8.1997 – 30 RE-Miet 3/97, WM 1997, S. 543) sollen aber „Sonstige Betriebskosten“ vereinbart werden, ist dies nicht von der II. Berechnungsverordnung bzw. der Betriebskostenverordnung umfasst. Diese Betriebskosten müssen einzeln aufgeführt und vereinbart werden


Merkpunkte:
Es gilt also:

• Die Grundlage für eine Überbürdung der Betriebskosten auf den Mieter bildet der Mietvertrag!
• Eine exakte Übertragung ist unbedingt erforderlich.
• Die frühere Rechtsprechung hat verlangt, dass die Vereinbarung die Betriebskosten exakt aufführte.
• Seit dem Urteil OLG Hamm,v. 22.08.1997 ist dies nicht mehr erforderlich. Ein Hinweis auf die heute gültige Betriebskostenverordnung reicht daher aus.
• Eine exakte Vereinbarung dient aber der Rechtsklarheit und beugt Änderungen in der Rechtsprechung vor. Es empfiehlt sich daher, den Text der Betriebskostenverordnung dem Mietvertrag beizulegen;
• die „Sonstigen Betriebskosten“ müssen definiert werden!

Lohnt es sich überhaupt, für eine Anwältin oder einen Anwalt Geld auszugeben?
Können Sie durch den Rat eines Rechtsanwalts einen aussichtslosen Prozess vermeiden, durchaus. Obsiegt man in einem Prozessmit anwaltlicher Hilfe, so wird die Gegenseite meist zur Kostenerstattung verpflichtet. Besteht eine eintrittspflichtige Rechtsschutzversicherung, werden die Kosten übernommen. Der Rechtsanwalt ist gesetzlich dazu verpflichtet, unnötige Kostenrisiken für seinen Mandanten zu vermeiden und ihn entsprechend zu beraten. Ist das Honorar des Rechtsanwalts vom Gegenstandswert abhängig, muss der Anwalt seinen Mandanten hierüber informieren. 

Sind Anwaltsgebühren gesetzlich geregelt?
Ja, im Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG). Hier wird unterschieden zwischen Festgebühren und Rahmengebühren. Festgebühren fallen meist für gerichtliche Tätigkeiten im Zivilrecht an. Rahmengebühren sieht das Gesetz überwiegend für außergerichtliche
Tätigkeiten sowie weitgehend für die Gebiete des Straf- und Sozialrechts vor. Die Gebührentatbestände sind im Vergütungsverzeichnis als Anlage zum § 2 Abs. 2 RVG aufgelistet und mit den entsprechenden
gesetzlichen Gebührenvorschriften versehen.

Was kosten zivilrechtliche Angelegenheiten?
Dies bemisst sich nach dem Gegenstandswert und der auftragsgemäß entfalteten Tätigkeit. Unter dem Gegenstandswert einer Angelegenheit versteht man den objektiven Geldwert oder das wirtschaftliche Interesse des Auftraggebers. Bei Forderungsangelegenheiten entspricht er dem Betrag der geltend gemachten oder abzuwehrenden Forderung.
Bei nicht vermögensrechtlichen Angelegenheiten (z.B. negative Bewertung bei eBay) ist der Gegenstandswert der Rechtssprechung zu entnehmen. Im gerichtlichen Verfahren wird er vom Gericht festgesetzt. Dem jeweiligen Gegenstandswert ist eine feste Gebühreneinheit zugeordnet. Diese nennt man kurz „Gebühr“.

Gegenstandswert bis .... EUR                            Gebühr in EUR

 

300 25
600 45
900 65
1 200 85
1 500 105
2 000 133
2 500 161
3 000 189
3 500 217
4 000 245
4 500 273
5 000 301
6 000 338
7 000 375
8 000 412
9 000 449
10 000 486
13 000 526
16 000 566
19 000 606
22 000 646
25 000 686
30 000 758
 


Wir ein Auftrag zur Führung eines Gerichtsprozesses erteilt, so erhält der Rechtsanwalt für die erste Instanz bis zu 3,5 Gebühren, berechnet nach dem jeweiligen Streitwert, den das Gericht festsetzt. Welche Art von Gebühren anfallen, hängt von bestimmten Voraussetzungen ab. Folgende Gebühren können entstehen: 

1,3 Verfahrensgebühr gem. Nr. 3100 VV RVG

1,2 Terminsgebühr für die Wahrnehmung von Terminen gem. Nr. 3104 VV RVG

1,0 Einigungsgebühr, Nrn. 1000, 1003 VV RVG für die Mitwirkung des Anwalts an einem Vertrag, durch den der Streit beigelegt wird


Diese Gebühren fallen in jeder Instanz an. Im Berufungsverfahren erhöht sich

die Verfahrensgebühr auf 1,6

die Terminsgebühr bleibt bei 1,2.

die Einigungsgebühr beträgt 1,3.

Für die Vertretung mehrerer Auftraggeber erhöht sich die Geschäftsgebühr bzw. die Verfahrensgebühr um 0,3 für jede weitere Person.
Die außergerichtlich entstandene Geschäftsgebühr wird auf die gerichtliche Verfahrensgebühr nur zur Hälfte, max. mit 0,75 angerechnet. Wenn der Anwalt zuerst außergerichtlich und dann gerichtlich in derselben Angelegenheit tätig wird, muss der Mandant also neben den Gebühren für die gerichtliche Tätigkeit nur einen Teil der Geschäftsgebühr für die außergerichtliche Tätigkeit zahlen. Neben den jeweiligen Gebühren erhält der Anwalt für seine Auslagen eine Auslagenpauschale von max. 20,- Euro. Außerdem muss die jeweilige Mehrwertsteuer berechnet werden, die an das Finanzamt abgeführt wird. Wenn Sie den Prozess gewinnen, muss der Verlierer diese Kosten erstatten.

Bei Erteilung eines Mandates ist der Auftraggeber vorleistungspflichtig. D. h., dass der Rechtsanwalt erst tätig wird, wenn die Gebühren zunächst durch den Auftraggeber beglichen worden sind.

 

Mindestangaben für die Abrechnung sind:

• eine Zusammenstellung der Gesamtkosten;
• die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel;
• die Berechnung des Anteils des Mieters;
• der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters;
• der Ausweis und ggf. Vorwegabzug der Kosten von Gewerberaum.

Die Abrechnung im Wohnraummietverhältnis muss innerhalb folgender Fristen erstellt werden:
1. Der Abrechnungszeitraum darf maximal ein Jahr betragen. Dies ist der Zeitraum, über den abgerechnet wird.
2. Die Abrechnungsfrist beträgt 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode; d.h. spätestens zum Ablauf dieser Frist muss die Abrechnung dem Mieter zugegangen sein.
3. Die Einwendungsfrist für den Mieter endet 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung

Die Folgen der verspäteten Abrechnung bestehen darin, dass  der Vermieter mit seinen Nachforderungen ausgeschlossen ist. Gleichzeitig bleibt er trotzdem zur Abrechnung verpflichtet, so dass der Mieter auf Rechnungslegung klagen kann. Der Mieter hat zudem ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen, bis eine ordnungsgemäße Abrechnung der vorherigen Zeiträume erstellt worden ist.

Ist eine fristgerechte Abrechnung nicht möglich, z.B. weil noch nicht alle Belege vorhanden sind, ist es zulässig, die Abrechnungsfrist zu überschreiten.
Eine Verpflichtung zur Teilabrechnung besteht danach nicht.
Teilabrechnungen sind nicht ausgeschlossen. Der Vermieter kann daher Teilabrechnungen vornehmen; ein Hinweis, dass es sich um eine Teilabrechnung handelt ist allerdings erforderlich.

Beispiel (BGH, Urteil v. 09.04.2008, Az.: VIII ZR 87/07):

Am 9. April 2008 hat der BGH in einem weiteren Urteil zu Betriebskostenabrechnung seine bisherige Rechtsprechung zur ordnungsmäßigen Abrechnung bestätigt (Az. VIII ZR 87/07). In dem aktuellen Fall war in der Betriebskostenabrechnung bei einzelnen Kostenarten die Umlage nach der Wohnfläche vorgenommen worden. Allerdings hatte der Vermieter die Quadratmeter an Wohnfläche mit der Anzahl der Monate, in welchen der Mieter das Objekt bewohnte, multipliziert, um eine der Wohnnutzung entsprechende zeitliche Abgrenzung zu erreichen. In der Erläuterung der Abrechnung las sich das so: „ Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche * Monate“. Daraus wurde eine Gesamtsumme von 3816,00 gebildet. Daneben hieß es „Ihr Anteil: 11760,00“; in der Zeile darunter war die Zahl „12“ aufgeführt.
Nach dem Ende der Abrechnungsfrist machten die Mieter geltend gemeint als die Betriebskostenabrechnung unverständlich sei. Der Bundesgerichtshof gab den Mietern recht. Nach Auffassung der obersten Bundesrichter erschließt es sich einen durchschnittlichen Mieter nämlich nicht, dass die unter „Gesamtsumme“ aufgeführte Zahl 3816,00 das Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von insgesamt 318 m² und den 12 Monaten des Jahres sein sollte, die das Gesamtobjekt vermietet wurde. Es wäre zudem nicht klar, dass sich unter der Angabe „Ihr Anteil: 1176,00“ das Produkt aus der Wohnfläche der von den Mietern angemieteten Wohnung von 98,00 m² und der Anzahl der 12 Nutzungs-Monate verbarg.
Damit war die Betriebskostenabrechnung nach Ansicht des Bundesgerichtshofes unverständlich und damit nicht ordnungsgemäß. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann allerdings eine nicht ordnungsgemäße Abrechnung nicht mehr korrigiert werden. Dies hat zur Folge, dass die Mieter die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung nicht leisten mussten. (BGH, Urteil v. 09.04.2008, Az.: VIII ZR 87/07).
 


Merkpunkte:

• Der Abrechnungszeitraum darf maximal ein Jahr betragen. Dies ist der Zeitraum, über den abgerechnet wird.
• Die Abrechnungsfrist beträgt 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode; d.h. spätestens zum Ablauf dieser Frist muss die Abrechnung dem Mieter zugegangen sein.
• Geht die Abrechnung nach Ende der Abrechnungsfrist zu, ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen, sofern er die verspätete Abrechnung verschuldet hat.
• Der Mieter kann auf Erteilung einer Abrechnung klagen.
• Der Mieter kann die Betriebskostenvorauszahlungen zurückbehalten bis eine Abrechnung erteilt ist

Mietrecht - Sparbuch

Das Landgericht Dortmund hat sich mit Urteil vom 5.12.2006 (Az.: 1 S 23/06) zu der Einstufung einer im Rahmen der Übergabe eines Sparbuchs gezahlten Kaution als Verpfändung oder aber Abtretung des Auszahlungsanspruches geäußert. In dem zu entscheidenden Fall hatte der Mieter die Mietkaution auf ein eigenes Sparkonto eingezahlt. Dieses Sparkonto wurde ohne weitere Vereinbarung dem Vermieter in Form des Sparbuchs übergeben. Da der Mieter insolvent wurde, ließ der Insolvenzverwalter sich das Guthaben des Sparbuches auszahlen. Der Vermieter klagte gegen die auszahlende Bank, um die Kaution für nicht gezahlte Mieten verwenden zu können. Nun war zu entscheiden, ob es sich um eine Abtretung oder aber eine Verpfändung handelte. Das Landgericht Dortmund hat – wie auch die Vorinstanz - die Übergabe eines Sparbuchs ohne weitere Vereinbarung als Abtretung des Auszahlungsanspruches gegen die Bank gewertet. Damit konnte der Vermieter wegen der unzulässigen Auszahlung durch die Bank von dieser die Kaution einklagen, während bei einer bloßen Verpfändung das Pfandrecht im Zweifel wegen der Nichteinhaltung der erforderlichen Form untergegangen wäre. Rechtsanwalt Düsseldorf Mietrecht

Kaution zusätzlich zur Bürgschaft

Das OLG Bamberg hatte sich mit einem Sachverhalt auseinander zusetzen, bei dem der Vermieter zusätzlich zu einer hinterlegten Barkaution in Höhe von drei Monatsmieten eine Bürgschaft durch einen Dritten verlangt und erhalten hat. Nachdem der Mieter nicht mehr zahlte, nahm der Vermieter zunächst die Kaution in Anspruch und wollte sich sodann aus der Bürgschaft befriedigen. Dem hat das OLG Bamberg mit Urteil vom 09.03.2006 (Az.: 6 U 75/05) eine Absage erteilt. Zur Begründung führt das Gericht aus, dass die gesetzliche Maximalhöhe der Kaution auf drei Monatsmieten abschließend begrenzt ist. Auch durch eine zusätzliche Bürgschaft kann diese Begrenzung nicht umgangen werden.

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