Rechtsthemen

Der Kaufvertrag über eine freiberufliche Arztpraxis  weicht bereits bei der Definition des Kaufgegenstandes – einmal abgesehen von Unternehmenskäufen – von den üblichen Kaufverträgen ab, da es bei der Arztpraxis in erster Linie um das Vertrauen der Patienten zum behandelnden Arzt geht. Da die ärztliche Tätigkeit vornehmlich vom Vertrauen der Patienten geprägt ist, und im Regelfall in der ausgeübten Form nur durch den Berufsträger selbst ausgeübt werden kann, ist eine klare Beschreibung des Kaufgegenstandes nicht nur an Hand der Sachwerte zu fassen.


Bei der Beschreibung des Kaufgegenstandes müssen daher drei erhebliche Bereiche voneinander unterschieden werden:


- die Praxis als eingerichtete Räume nebst Inventar,
- der Patientenstamm
- und gute Name des Berufsträgers.
 
Hinzu kommt der – unveräußerbare – Vertragsarztsitz.


Ist der Wert der Praxiseinrichtung noch an Hand der Verkehrswerte oder der Buchwerte leicht zu bewerten, bereitet die Bewertung des sog. „Goodwill“, also des Patientenstamms regelmäßig große Schwierigkeiten. Eine schlichte Orientierung am Umsatz der Vergangenheit kommt dabei häufig eher dem Verkäufer zugute, da hierbei die Alterstruktur des Patientenstammes nicht mit gerechnet wird. Der Käufer sollte sich daher Kaufpreisanpassungen vorbehalten, weil er damit rechnen muss, dass viele Patienten mit dem Praxisverkäufer gealtert sind und auf absehbare Zeit keiner Behandlung mehr bedürfen.


Außerdem ist zu beobachten, dass bereits die Ankündigung eines Praxisverkaufes bei den älteren Patienten zu einer vermehrten Konsultation des Praxisverkäufers führt – nach dem Motto, Behandlungen mitnehmen solange es noch geht. Dem Praxiskäufer wird häufig gerade von älteren Patienten zunächst Misstrauen entgegengebracht, so dass die Vertrauensgewinnungsphase in der Anfangszeit mit einer Reduktion des Umsatzes verbunden ist.


Vertraglich ist besonders Augenmerk auf die Gewährleistung für die verkaufte Praxiseinrichtung und die Zusicherungen hinsichtlich des Patientenstammes zu legen.


Todesfallregelungen oder Nachbesserungsklauseln, falls sich der erwartete Patientenzulauf doch nicht einstellt sind gleichermaßen zu beachten wie ein Wettbewerbsverbot für den Praxisverkäufer.


Der Praxiskaufvertrag wird zwar regelmäßig nach seinem rechtlichen Schwerpunkt als Kaufvertrag klassifiziert, er bildet wegen den umfassenden Möglichkeiten und Erfordernissen dennoch einen eigenständigen Vertrag, der über den schlichten Kauf hinausgeht.


Der Praxiserwerber hat bei der Analyse der Arztpraxis wie auch bei der Vertragsgestaltung vieles zu beachten; eine Hilfestellung gibt die nachfolgende Checkliste:


- Besondere Kenntnisse und Fähigkeiten des Praxisverkäufers
- Was ist das Kerngeschäft
- Welcher Bereich verursacht die größten Umsätze
- Welcher Bereich verursacht die höchsten Kosten
- Was ist kurzfristig abzuwickeln
- Welche Aufträge sind langfristig zu bearbeiten
- Besondere Kenntnisse und Fähigkeiten der Mitarbeiter
- Jahresumsatz (Steuerunterlagen, Bücher)
- Verbindlichkeiten
- Forderungen
- Patienten-/Mandantenstamm
- Arbeitsverträge und Gehälter
- Kündigungsfristen
- Mietverträge
- Leasingverträge
- Geschäftsausstattung
- Kooperationsverträge mit Dritten
- Umsatz pro Patient
- Auf welchem Stand ist die steuerliche Bearbeitung
- Todesfall- und Berufsunfähigkeitsregelungen,
- Fälligkeit des Kaufpreises,
- Übergangsregelung, weitere Betreuung durch den Praxisverkäufer.

 
Die Übergabe der Patientenkartei ist ein wesentliches Erfordernis der Praxisübergabe; wegen der datenschutzrechtlichen Besonderheiten ist allerdings ein besonderes Procedere zu beachten:
 

Mit Urteil vom 11.12.1991 (BGH, NJW 1992, 737) hat der Bundesgerichtshof die Rechte der Patienten auf informationelle Selbstbestimmung auch vor dem Hintergrund der Ärztlichen Schweigepflicht umfassend gestärkt.

 

Seinerzeit war in vielen Praxiskaufverträgen die Übergabe der Patientenunterlagen ohne Einverständnis der Patienten vereinbart worden. Der Bundesgerichtshof hat in dem vorstehend zitierten Urteil diese „Patientenübergabeklauseln“ nach § 134 BGB iVm § 203 StGB für nichtig erklärt. Da die Übergabe der Patientenunterlagen aber ein wesentlicher Vertragsbestandteil ist, war mit der Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel häufig der gesamte Vertragszwecke gefährdet und der Praxiskaufvertrag in vielen Fällen unwirksam.

Es sollte daher zwingend darauf geachtet werden, dass der Übertragungsvertrag eine sog. Salvatorische Klausel enthält, falls mit der sich ständig ändernden Rechtsprechung die Modalitäten der Übergabe der Patientenkartei für rechtswidrig erklärt werden. Schließlich kam auch das vorzitierte grundlegende Urteil des BGH vom 11.12.1991 nach jahrzehntelang gefestigter Rechtsprechung völlig überraschend.

 

Außerdem bedeutet die Weitergabe von Patientendaten ohne ausdrückliches oder konkludentes Einverständnis der Patienten ein unbefugtes Offenbaren von Geheimnissen i.S.d. § 203 StGB; Praxiskäufer und Praxisverkäufer könnten sich damit sogar strafbar machen.

 

Um diesem Risiko zu entgehen, sollte der Praxisverkauf den Patienten gegenüber frühzeitig kommuniziert werden. Sobald ein Käufer feststeht, kann bereits ein Einverständnis der Patienten für eine Einsichtnahme in die Behandlungsunterlagen erfolgen.

Besteht kein Einverständnis, so muss der Praxisverkäufer dafür sorgen, dass der Erwerber sich nicht unbefugt Zugang zu den aufzubewahrenden Patientenunterlagen verschafft.

Das informelle Selbstbestimmungsrecht der Patienten muss natürlich gleichermaßen beachtet werden, falls die bestehende Einzelpraxis in eine Gemeinschaftspraxis oder ein medizinisches Versorgungszentrum eingebracht wird.

 

 

Mit Urteil vom 05.03.2008 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der „ angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind“ unwirksam ist. Zur Begründung hat der BGH ausgeführt, dass die Klausel keine Aussage darüber treffe, was unter einen „angelaufenen Renovierungsintervall“ zu verstehen sei. Die Klausel ist daher wegen Verletzung des Transparentgebotes aus § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Ein weiterer Grund zur Unwirksamkeit wegen Verletzung des Transparentgebotes besteht auch darin, dass die Klausel keine Aussage darüber trieft, wie sich der für die Berechnung der Abgeltungsquote entscheidende Zeitraum berechnet bzw. wie sich dieser ermitteln lässt. Da in einem Formularmietvertrag der Verwender der jeweiligen Klausel das Risiko der Unwirksamkeit trägt, kann sich der Vermieter nicht darauf berufen, dass nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH keine Unwirksamkeit entsprechender Klausel ausgeurteilt wurde. Insofern besteht auch kein Vertrauensschutz, wenn eine Klausel zunächst nicht höchstrichterlicher Rechtsprechung unterliegt und erst nach einigen Jahren der Verwendung gerichtlich für unwirksam erachtet wird.

Mindestangaben für die Abrechnung sind:

• eine Zusammenstellung der Gesamtkosten;
• die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel;
• die Berechnung des Anteils des Mieters;
• der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters;
• der Ausweis und ggf. Vorwegabzug der Kosten von Gewerberaum.

Die Abrechnung im Wohnraummietverhältnis muss innerhalb folgender Fristen erstellt werden:
1. Der Abrechnungszeitraum darf maximal ein Jahr betragen. Dies ist der Zeitraum, über den abgerechnet wird.
2. Die Abrechnungsfrist beträgt 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode; d.h. spätestens zum Ablauf dieser Frist muss die Abrechnung dem Mieter zugegangen sein.
3. Die Einwendungsfrist für den Mieter endet 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung

Die Folgen der verspäteten Abrechnung bestehen darin, dass  der Vermieter mit seinen Nachforderungen ausgeschlossen ist. Gleichzeitig bleibt er trotzdem zur Abrechnung verpflichtet, so dass der Mieter auf Rechnungslegung klagen kann. Der Mieter hat zudem ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen, bis eine ordnungsgemäße Abrechnung der vorherigen Zeiträume erstellt worden ist.

Ist eine fristgerechte Abrechnung nicht möglich, z.B. weil noch nicht alle Belege vorhanden sind, ist es zulässig, die Abrechnungsfrist zu überschreiten.
Eine Verpflichtung zur Teilabrechnung besteht danach nicht.
Teilabrechnungen sind nicht ausgeschlossen. Der Vermieter kann daher Teilabrechnungen vornehmen; ein Hinweis, dass es sich um eine Teilabrechnung handelt ist allerdings erforderlich.

Beispiel (BGH, Urteil v. 09.04.2008, Az.: VIII ZR 87/07):

Am 9. April 2008 hat der BGH in einem weiteren Urteil zu Betriebskostenabrechnung seine bisherige Rechtsprechung zur ordnungsmäßigen Abrechnung bestätigt (Az. VIII ZR 87/07). In dem aktuellen Fall war in der Betriebskostenabrechnung bei einzelnen Kostenarten die Umlage nach der Wohnfläche vorgenommen worden. Allerdings hatte der Vermieter die Quadratmeter an Wohnfläche mit der Anzahl der Monate, in welchen der Mieter das Objekt bewohnte, multipliziert, um eine der Wohnnutzung entsprechende zeitliche Abgrenzung zu erreichen. In der Erläuterung der Abrechnung las sich das so: „ Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche * Monate“. Daraus wurde eine Gesamtsumme von 3816,00 gebildet. Daneben hieß es „Ihr Anteil: 11760,00“; in der Zeile darunter war die Zahl „12“ aufgeführt.
Nach dem Ende der Abrechnungsfrist machten die Mieter geltend gemeint als die Betriebskostenabrechnung unverständlich sei. Der Bundesgerichtshof gab den Mietern recht. Nach Auffassung der obersten Bundesrichter erschließt es sich einen durchschnittlichen Mieter nämlich nicht, dass die unter „Gesamtsumme“ aufgeführte Zahl 3816,00 das Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von insgesamt 318 m² und den 12 Monaten des Jahres sein sollte, die das Gesamtobjekt vermietet wurde. Es wäre zudem nicht klar, dass sich unter der Angabe „Ihr Anteil: 1176,00“ das Produkt aus der Wohnfläche der von den Mietern angemieteten Wohnung von 98,00 m² und der Anzahl der 12 Nutzungs-Monate verbarg.
Damit war die Betriebskostenabrechnung nach Ansicht des Bundesgerichtshofes unverständlich und damit nicht ordnungsgemäß. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann allerdings eine nicht ordnungsgemäße Abrechnung nicht mehr korrigiert werden. Dies hat zur Folge, dass die Mieter die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung nicht leisten mussten. (BGH, Urteil v. 09.04.2008, Az.: VIII ZR 87/07).
 


Merkpunkte:

• Der Abrechnungszeitraum darf maximal ein Jahr betragen. Dies ist der Zeitraum, über den abgerechnet wird.
• Die Abrechnungsfrist beträgt 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode; d.h. spätestens zum Ablauf dieser Frist muss die Abrechnung dem Mieter zugegangen sein.
• Geht die Abrechnung nach Ende der Abrechnungsfrist zu, ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen, sofern er die verspätete Abrechnung verschuldet hat.
• Der Mieter kann auf Erteilung einer Abrechnung klagen.
• Der Mieter kann die Betriebskostenvorauszahlungen zurückbehalten bis eine Abrechnung erteilt ist

Energieeinsparverordnung

Am 27.06.2007 wurde die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) beschlossen. Nach Verkündung im Bundesgesetzblatt wird die EnEV 2007 am 01.10.2007 in Kraft treten.
Die EnEV 2007 betrifft alle Gebäude, die beheizt oder gekühlt werden. Da die EnEV 2007 auch für Bestandsgebäude gilt, löst sie die Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994 und die EnEV 2004 ab.

Nach § 1 EnEV gilt die Energieeinsparverordnung für:

1. Gebäude, deren Räume unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden und
2. für Anlagen und Einrichtungen der Heizungs-, Kühl, Raumluft- und Beleuchtungstechnik sowie der Warmwasserversorgung in Gebäuden nach Nr. 1.
Der Energieeinsatz für Produktionsprozesse in Gebäuden ist nicht Gegenstand dieser Verordnung.

Energieausweise werden verpflichtend für:

- Wohnbestand Baujahr bis 1965 im Falle des Verkaufs und der Vermietung ab dem 01.07.2008
- Wohnbestand Baujahr ab 1965 im Falle des Verkaufs und der Vermietung ab dem 01.01.2009
- Nichtwohnbestand im Falle des Verkaufs und der Vermietung ab dem 01.07.2009. Zusätzlich muss ein Aushang bei Gebäuden mit regem Publikumsverkehr ab einer Nutzfläche von über 1.000 m2 an gut sichtbarer Stelle erfolgen.

Nach § 1 Abs. 2 EnEV gibt es bestimmte Ausnahmen vom Anwendungsbereich der EnEV. Diese sind im Wesentlichen Gartenhäuschen und Ferienhäuser bzw. Häuschen in Kleingartensiedlungen, sowie Gewächshäuser, Kirchen und Gebäude, die ausschließlich der Aufzucht oder Haltung von Tieren dienen und Lagerhallen.
Die in der Wärmeschutzverordnung bestimmten Anforderungen an Gebäude werden in § 3 EnEV für zu errichtende Wohngebäude spezifiziert. Kleine Wohngebäude mit einer Gebäudenutzfläche unter 50 m2 und Nichtwohngebäude mit weniger als 50 m2 Nettogrundfläche sind begünstigt.

Es gibt 3 Arten von Energieausweisen:

1. Solche für Neubauten und im Falle wesentlicher Änderungen oder Erweiterung an Bestandsimmobilien. Diese müssen der Landesbehörde auf Verlangen vorgelegt werden;
2. Ausweise für Bestndsimmobilien samt Modernisierungsempfehlungen; diese müssen bei Verkauf oder Vermietung potentiellen Käufern oder Mietern zugänglich gemacht werden;
3. Öffentliche Energieausweise für Dienstleistungsgebäude mit mehr als 1.000 m2 Nutzfläche und regem Publikumsverkehr. Erforderlich ist ein gut sichtbarer Aushang.

Energieausweise nach EnEV 2007 sollen eine Gültigkeit von 10 Jahren haben.
Baudenkmäler und kleine Gebäude sind von der Verpflichtung ausgenommen.
Während für Neubauten Basis der berechnete Energie-Bedarf ist, können Eigentümer von Bestandsimmobilien zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen; lediglich Wohngebäude mit bis zu 4 Wohnungen müssen ab dem 01.10.2008 einen Bedarfsausweis erhalten, sofern der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde und bislang keine Sanierung im Sinne der Wärmeschutzverordnung 1977 erfolgte.

Die Auswirkungen der EnEV 2007 auf bestehende oder neue Mietverhältnisse sind noch ungeklärt. Es ist aber bereits jetzt zu erwarten, dass die Gerichte den Mietern im Rahmen der Betriebskosten Abzugsmöglichkeiten gestatten werden, wenn Gebäue unwirtschaftliche Energiewerte aufweisen.
Da die Erneuerungen der Heizungsanlagen und Dämmungen Modernisierungsmieterhöhungen nach sich ziehen werden, um finanzierbar zu sein, sind Prozesse vorprogrammiert.
Insbesondere ist fraglich, wann es sich um eine Modernisierung handelt und wie von Instandsetzungen abgegrenzt werden wird.


Merkpunkte:
Eigentümer von Gebäuden müssen Heizkessel, die
1. mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden,
2. vor dem 01.10.1978 eingebaut oder aufgestellt sind und
3. nach § 11 i.V.m. § 23 der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen so ertüchtigt worden sind, dass die zulässigen Abgasverlustgrenzwerte eingehalten sind, oder deren Brenner nach dem 01.11.1996 erneuert worden sind,
bis zum 31.12.2008 außer Betrieb nehmen. Ausgenommen hiervon sind Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel, sowie heizungstechnische Anlagen, deren Nennleistung unter 4 Kilowatt oder über 400 Kilowatt beträgt.

Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 01.02.2002 selbst bewohnt hat, ist die Pflicht zur Außerbetriebnahme erst im Falle eines Eigentümerwechsels vorzunehmen; falls der Eigentümerwechsel nach dem 01.02.2002 stattgefunden hat, von dem neuen Eigentümer. Gleiches gilt für Dämmungen ungedämmter Wärmeverteilungs- und Wasserleitungen sowie für die Dämmung ungedämmter, nicht begehbarer aber zugänglicher oberster Geschossdecken (Dachboden/Speicher).
Die Frist beträgt 2 Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang. Die Frist läuft nicht vor dem 31.12.2008 ab.

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