Rechtsthemen

Nach inzwischen gefestigter BGH-Rechtssprechung hat der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Diese vertragliche Nebenpflicht des Vermieters bedeutet, dass der Vermieter bei jeder kostenauslösenden Maßnahme das Kostennutzenverhältnis beachten muss. Sollte sich zum Beispiel der Abschluss eines Wärmelieferungsvertrages im Vergleich zur vorher bestehenden Heizung als teurer herausstellen, weil ggf. durch die erforderlichen Umbauarbeiten eine  Modernisierungsmieterhöhung notwendig wird, kann es sein, das der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz verletzt ist. In einem aktuellen Fall hat der BGH entschieden (Urteil v. 28.11.20007, AZ VIII ZR 243/06), das der Vermieter bei allen Entscheidungen die Einfluss auf der Höhe der Nebenkosten haben, als vertragliche Nebenpflicht den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz zu beachten hat. In dem zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter die Wärmeversorgung mit einem Contractor auf 15 Jahre fest vereinbart. Der Mieter war der Ansicht, dass der Vermieter einen unwirtschaftlichen Vertrag eingegangen ist, weil auch durch die lange Vertragsbindung eine flexible Reaktion auf günstigere Anbieter nicht möglich sei. Außerdem hatte der Mieter vorgetragen, dass die Entgeltvereinbarung mit dem Contractor unangemessen hoch sei.
Für die Vermieter positiv an dieser Entscheidung ist, das der BGH klargestellt hat, das zwar grundsätzlich bei Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes ein Schadensersatzanspruch des Mieter auf Freihaltung der unnötigen Kosten gegeben sein kann, die vertraglich Rücksichtnahmepflicht greift allerdings erst für Verträge nach Abschluss des Mietvertrages ein. Da in dem zu entscheidenden Fall das Mietverhältnis erst nach Abschluss des Wärmelieferungsvertrages eingegangen worden war, konnte sich der Mieter nicht erfolgreich auf eine mögliche Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatz berufen.

Die Mietvertragsparteien sind grundsätzlich darin frei, die Art der Betriebskostenüberbürdung zu bestimmen. Die Pflicht zur Übernahme der Betriebskosten kann dabei - vorbehaltlich der Heizkosten - als Pauschale oder als Betriebskostenvorauszahlung vereinbart werden. Je nachdem, welche Variante vereinbart wurde, spricht man entsprechend den umfassten Betriebskosten von Inklusivmiete, Bruttowarmmiete, Nettomiete, Nettowarmmiete, Teilinklusivmiete oder Brutto- bzw. Nettokaltmiete.

a) Pauschale

Angesichts stets steigender Betriebskosten ist die Vereinbarung einer monatlichen Pauschale eher der Ausnahmefall. Die Vereinbarung einer Pauschale für die Heizkosten ist zudem nach der Heizkostenverordnung unzulässig. Ist eine Pauschale wirksam vereinbart, spricht man von einer so genannten Inklusivmiete oder Teilinklusivmiete, je nachdem, ob einzelne Betriebskosten aus der Pauschale herausgenommen wurden oder ob die pauschale Zahlung alle Betriebskostenarten umfasst.

b) Betriebskostenvorauszahlungen

Die geläufige Variante ist die Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen. Der Mieter erbringt dabei gewissermaßen einer à conto Leistung auf die der Höhe nach noch nicht feststehenden Betriebskosten. Nach der gesetzlichen Grundkonzeption ist der Vermieter in diesem Fall verpflichtet, über die Vorauszahlungen abzurechnen. Für Wohnraummietverhältnisse sieht § 556 BGB eine jährliche Abrechnung vor.

c) Inhalt der Vereinbarung

Da der Mietvertrag die Grundlage für eine Überbürdung der Betriebskosten auf den Mieter bildet, sind in diesem auch die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten aufzuführen. Dabei gilt, dass eine exakte Vereinbarung nicht nur der Rechtsklarheit dient, sondern auch Änderungen in der Rechtsprechung vorbeugt. Für Vermieter empfiehlt sich daher, den Text der Betriebskostenverordnung dem Mietvertrag beizulegen.
Die frühere Rechtsprechung hat verlangt, dass die Vereinbarung die Betriebskosten exakt aufführte. Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt/Main (Beschluss v. 10.5.2000, 20 ReMiet 2/97, GE 2000, S. 890) sind Betriebskosten heutzutage jedem Mieter ein Begriff, sodass mittlerweile jeder Durchschnittsmieter den Kernbereich und die Tragweite der Betriebskostenvereinbarung kennt. Um Streitigkeiten und Unklarheiten zu vermeiden, sollte dabei zumindest auf die Betriebskostenverordnung verwiesen werden, weil dies auch der Klarstellung dient und Streit um die Betriebskosten vermeiden hilft.

Werden im Mietvertrag die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten nicht einzeln aufgeführt, sondern durch einen Verweis auf gesetzliche Regelungen vereinbart, muss auf die jeweils gültigen Verordnungen verwiesen werden.
Führt der Vermieter die Betriebskosten nicht einzeln im Mietvertrag auf, reicht auch ein Verweis auf die seit dem 01.01.2004 gültige Betriebskostenverordnung.
Wird aber in einem nach dem 01.01.2004 geschlossenen Mietvertrag formularvertraglich auf die II. Berechnungsverordnung verwiesen, ist die Betriebskostenüberbürdung unwirksam

Besonderes Augenmerk ist dabei auf die „Sonstigen Betriebskosten“ zu legen.
Zwar hat das Oberlandesgericht Hamm lediglich den bloßen Hinweis auf die Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung (seit 1.1.2004 auf die Betriebskostenverordnung) genügen lassen (RE v. 22.8.1997 – 30 RE-Miet 3/97, WM 1997, S. 543) sollen aber „Sonstige Betriebskosten“ vereinbart werden, ist dies nicht von der II. Berechnungsverordnung bzw. der Betriebskostenverordnung umfasst. Diese Betriebskosten müssen einzeln aufgeführt und vereinbart werden


Merkpunkte:
Es gilt also:

• Die Grundlage für eine Überbürdung der Betriebskosten auf den Mieter bildet der Mietvertrag!
• Eine exakte Übertragung ist unbedingt erforderlich.
• Die frühere Rechtsprechung hat verlangt, dass die Vereinbarung die Betriebskosten exakt aufführte.
• Seit dem Urteil OLG Hamm,v. 22.08.1997 ist dies nicht mehr erforderlich. Ein Hinweis auf die heute gültige Betriebskostenverordnung reicht daher aus.
• Eine exakte Vereinbarung dient aber der Rechtsklarheit und beugt Änderungen in der Rechtsprechung vor. Es empfiehlt sich daher, den Text der Betriebskostenverordnung dem Mietvertrag beizulegen;
• die „Sonstigen Betriebskosten“ müssen definiert werden!

Lohnt es sich überhaupt, für eine Anwältin oder einen Anwalt Geld auszugeben?
Können Sie durch den Rat eines Rechtsanwalts einen aussichtslosen Prozess vermeiden, durchaus. Obsiegt man in einem Prozessmit anwaltlicher Hilfe, so wird die Gegenseite meist zur Kostenerstattung verpflichtet. Besteht eine eintrittspflichtige Rechtsschutzversicherung, werden die Kosten übernommen. Der Rechtsanwalt ist gesetzlich dazu verpflichtet, unnötige Kostenrisiken für seinen Mandanten zu vermeiden und ihn entsprechend zu beraten. Ist das Honorar des Rechtsanwalts vom Gegenstandswert abhängig, muss der Anwalt seinen Mandanten hierüber informieren. 

Sind Anwaltsgebühren gesetzlich geregelt?
Ja, im Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG). Hier wird unterschieden zwischen Festgebühren und Rahmengebühren. Festgebühren fallen meist für gerichtliche Tätigkeiten im Zivilrecht an. Rahmengebühren sieht das Gesetz überwiegend für außergerichtliche
Tätigkeiten sowie weitgehend für die Gebiete des Straf- und Sozialrechts vor. Die Gebührentatbestände sind im Vergütungsverzeichnis als Anlage zum § 2 Abs. 2 RVG aufgelistet und mit den entsprechenden
gesetzlichen Gebührenvorschriften versehen.

Was kosten zivilrechtliche Angelegenheiten?
Dies bemisst sich nach dem Gegenstandswert und der auftragsgemäß entfalteten Tätigkeit. Unter dem Gegenstandswert einer Angelegenheit versteht man den objektiven Geldwert oder das wirtschaftliche Interesse des Auftraggebers. Bei Forderungsangelegenheiten entspricht er dem Betrag der geltend gemachten oder abzuwehrenden Forderung.
Bei nicht vermögensrechtlichen Angelegenheiten (z.B. negative Bewertung bei eBay) ist der Gegenstandswert der Rechtssprechung zu entnehmen. Im gerichtlichen Verfahren wird er vom Gericht festgesetzt. Dem jeweiligen Gegenstandswert ist eine feste Gebühreneinheit zugeordnet. Diese nennt man kurz „Gebühr“.

Gegenstandswert bis .... EUR                            Gebühr in EUR

 

300 25
600 45
900 65
1 200 85
1 500 105
2 000 133
2 500 161
3 000 189
3 500 217
4 000 245
4 500 273
5 000 301
6 000 338
7 000 375
8 000 412
9 000 449
10 000 486
13 000 526
16 000 566
19 000 606
22 000 646
25 000 686
30 000 758
 


Wir ein Auftrag zur Führung eines Gerichtsprozesses erteilt, so erhält der Rechtsanwalt für die erste Instanz bis zu 3,5 Gebühren, berechnet nach dem jeweiligen Streitwert, den das Gericht festsetzt. Welche Art von Gebühren anfallen, hängt von bestimmten Voraussetzungen ab. Folgende Gebühren können entstehen: 

1,3 Verfahrensgebühr gem. Nr. 3100 VV RVG

1,2 Terminsgebühr für die Wahrnehmung von Terminen gem. Nr. 3104 VV RVG

1,0 Einigungsgebühr, Nrn. 1000, 1003 VV RVG für die Mitwirkung des Anwalts an einem Vertrag, durch den der Streit beigelegt wird


Diese Gebühren fallen in jeder Instanz an. Im Berufungsverfahren erhöht sich

die Verfahrensgebühr auf 1,6

die Terminsgebühr bleibt bei 1,2.

die Einigungsgebühr beträgt 1,3.

Für die Vertretung mehrerer Auftraggeber erhöht sich die Geschäftsgebühr bzw. die Verfahrensgebühr um 0,3 für jede weitere Person.
Die außergerichtlich entstandene Geschäftsgebühr wird auf die gerichtliche Verfahrensgebühr nur zur Hälfte, max. mit 0,75 angerechnet. Wenn der Anwalt zuerst außergerichtlich und dann gerichtlich in derselben Angelegenheit tätig wird, muss der Mandant also neben den Gebühren für die gerichtliche Tätigkeit nur einen Teil der Geschäftsgebühr für die außergerichtliche Tätigkeit zahlen. Neben den jeweiligen Gebühren erhält der Anwalt für seine Auslagen eine Auslagenpauschale von max. 20,- Euro. Außerdem muss die jeweilige Mehrwertsteuer berechnet werden, die an das Finanzamt abgeführt wird. Wenn Sie den Prozess gewinnen, muss der Verlierer diese Kosten erstatten.

Bei Erteilung eines Mandates ist der Auftraggeber vorleistungspflichtig. D. h., dass der Rechtsanwalt erst tätig wird, wenn die Gebühren zunächst durch den Auftraggeber beglichen worden sind.

 

Das Oberlandsgericht Köln hat entschieden, dass ein Handyverbot am Steuer auch dann gilt, wenn das Mobilfunktelefon nur als «Navi» genutzt wird.
Am 30. Juni 2008 (Az.: 81 Ss-OWi 49/08) entschied das OLG Köln durch Beschluss, dass die Benutzung eines Handys am Steuer auch dann untersagt ist, wenn der Autofahrer nur die eingebaute Navigationsfunktion des Gerätes nutzen will. Der Fahrer wurde von der Vorinstanz, dem AG Bonn zu einer Geldbuße von 70,00 EUR verurteilt. Die darauf hin erhobene Rechtsbeschwerde ließ das OLG Köln nicht zu. Die Argumentation des Fahrers, dass er das Handy nur als Navi benutzen wollte, wurde damit nicht berücksichtigt.
Der Senat sah darin dennoch einen Verstoß gegen § 23 Abs. 1a StVO als gegeben an. Schon die Tatsache, dass der Fahrer das Gerät aufnehme oder halte reiche aus. Der Begriff der Benutzung schließe sämtliche Bedienfunktionen ein. Somit sind mit eingeschlossen, das Öffnen von SMS, den Abruf von Daten oder eine andere Verwendung als Kommunikationsinstrument.
Es komme nicht darauf an, das man auch mit dem Gerät telefonieren könne. Diese Tatsache soll ausreichend sein, egal, welche Funktion unabhängig vom Telefonieren genutzt werde. Auch bei einer solchen anderen Nutzung sei die Ablenkung derart gegeben, das dies zu sanktionieren sei.

Nur das Verlegen des Telefons, z. B. vom Sitz in das Handschufach, stelle keine entsprechende verbotswidrige Nutzung dar.
(Quelle: http://rsw.beck.de/rsw/shop/default.asp?docid=263171)

Mit Urteil vom 05.03.2008 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der „ angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind“ unwirksam ist. Zur Begründung hat der BGH ausgeführt, dass die Klausel keine Aussage darüber treffe, was unter einen „angelaufenen Renovierungsintervall“ zu verstehen sei. Die Klausel ist daher wegen Verletzung des Transparentgebotes aus § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Ein weiterer Grund zur Unwirksamkeit wegen Verletzung des Transparentgebotes besteht auch darin, dass die Klausel keine Aussage darüber trieft, wie sich der für die Berechnung der Abgeltungsquote entscheidende Zeitraum berechnet bzw. wie sich dieser ermitteln lässt. Da in einem Formularmietvertrag der Verwender der jeweiligen Klausel das Risiko der Unwirksamkeit trägt, kann sich der Vermieter nicht darauf berufen, dass nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH keine Unwirksamkeit entsprechender Klausel ausgeurteilt wurde. Insofern besteht auch kein Vertrauensschutz, wenn eine Klausel zunächst nicht höchstrichterlicher Rechtsprechung unterliegt und erst nach einigen Jahren der Verwendung gerichtlich für unwirksam erachtet wird.

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